パークホームズ成増二丁目【ホールは小ぶりだがゲートは秀逸】2階69㎡4,698万円(坪単価229万円)

続けて、パークホームズ成増二丁目。

設計・施工は長谷工で直床です。第2種高度地区（斜線制限）もあるとはいえ、最高高さ17mの5階建ですので二重床で頑張って欲しかったところでしょうか。

なお、当物件は今年3月竣工済の完成売りで実物が確認出来るのですが、線路沿いであることに加え（音を体感出来るので安心につながりやすい）、敷地東側エントランス周りの設えにはかなり特徴があり、そういった点からも完成売りがフィットしていると感じます。

石の質感を強調したゲートは存在感があり、両サイドに植栽が施されたエントランスアプローチからは”三井に住んでいます”感を味わうことが出来るでしょう（笑）。

一方で、エントランスホールと隣接するラウンジはややこじんまりとしている印象にはなるでしょうか。
2,800㎡超のスケールある敷地、かつ、容積率200％制限の敷地ゆえに5階建でも敷地にとりわけ窮屈感はありません。ただ、駐車場も20台と少なめ、駐輪場も戸数に対し約150%ということで1階住戸をギリギリまで設けたなりの難しさは生じているように感じます。

ファミリータイプ中心の総戸数73戸というそれなりのスケールがあるわけですしリモートワークが出来るようなちょっとしたラウンジ空間があると良かったでしょうね。
ラウンジは坪庭に面しており空間的な広がりはそれなりではあるのですが、エントランスホールの延長という感じでしかありません。

当敷地（北側）の地下には東京メトロが走っており、地上権（建築制限がある）が設定されているのでそことの兼ね合いもあったとは思いますけれども…。

前回のパークホームズ成増二丁目。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の3LDK、北角住戸です。当物件は基本的には南西向き中心の板状マンションなのですが、1フロア2戸だけ北東向き（線路向き）の住戸が設けられており、こちらがそのうちの1つになります。

北東側は線路ですが当敷地は丘上で、線路は大分低いところを走っているので低層階でも視線的な影響はありません。また、線路の向かいも戸建を中心とした低層住宅街なので視界面は良好ですし、北西側も当物件の駐車場になります。

間取りは70㎡には満たないものの、イレギュラーなポジション（南西向き中心の中の北東向き）なりの特色あるプランで、最大の特徴はやはりLDの開口部でしょう。

二重サッシのため多少開放感が薄れはするものの、このサッシ幅があれば北東向きでも採光抜群ですし、洋室3のウォールドアを開くとさらに魅力的な空間にもなりますね。

また、スパンが確保出来た分、奥行（玄関からバルコニーまでの距離）も短く出来ており、それに伴い廊下が短めなので効率性も悪くありません。一般的な70㎡ぐらいの使い勝手はあるのではないでしょうか。

坪単価は227万円。南西向きは中住戸の1階でも240〜250万円という水準になっており”線路向き”と”日照難”がそれなりに考慮されていると思います。

ファミリータイプですのでもう少し東や西にふれていれば（朝夕どちらかの日照がもう少しあれば）という思いはあるものの、至便な地ですし三井のブランド物件がこの価格ならばニーズは少なからずあるでしょうね。

ちなみに、第一期は54/73ということで人気は上々のようです。

設備仕様面は、ファミリータイプの総戸数73戸でディスポーザーがないのは残念です。
ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどは付いており大きな違和感はないでしょう。

管理費は258円/㎡。外廊下ですし、それなりのスケールがありながらディスポーザーがないことを考えると高いですね。昨今の三井物件同様にこちらも第三者管理方式になっており、管理会社（三井不動産レジデンシャルサービス）への委託料が相対的に高くなることも影響しているのでしょうか。

駐車場は全20台で3台のみが平置（身障者用及び来客用含む）、残りの17台が機械式です。