サンリヤン南砂町【駅距離はあるがリバービューの特等席】5階66㎡5,398万円（坪単価270万円）

サンリヤン南砂町。

所在地：東京都江東区東砂6-125-1（地番）
交通：南砂町駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：10階建、36戸

数年前に都市計画道路として整備され、ゆったりとした歩道も出来た番所橋通り沿いに誕生する物件です。
2018年に分譲されたルネ南砂町リバーフィールよりも一区画荒川寄りに位置しており、中層階以上で申し分のないリバービューが望めるというのが最大の特長になるでしょう。

駅距離はかなりありますし、先行するジオ南砂町（駅徒歩12分）のようにトピレックプラザが目の前ということもないので（この物件からは徒歩8分）もう少し駅に近ければ…という思いは少なからずあるのですが、周辺は低層建物が多いエリアの10階建で、東方向のその荒川ビューだけでなく北西方向にはスカイツリーも望めるなど眺望面での魅力の高い物件になります。

数年前に首都圏での供給が開始されて以降、そこそこスケールのある物件を供給してきたサンリヤンシリーズの中では小ぶりな物件になります。しかしながら、全方位に住戸を設けた「1フロア4戸×全戸角住戸」という構成は小規模物件ならではですし、周りに高い建物のない全戸角住戸設計ということで低層階を除いた多くのお部屋において眺望面での魅力が窺えるのです。

なお、通学区の第五砂町小学校は徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は3階建アパート、東側は戸建というポジションで、この階ならば荒川の堤防も越えるのでリバービューが望めます。江東花火大会の特等席にもなるでしょう。

その戸建などが立ち並ぶ当敷地と荒川との間の土地は、当敷地と同じ準工業地域ではあるのですが、容積率がこちらよりも低い300％（こちらは400％）、かつ、第3種高度地区（こちらは指定なし）ということである程度の敷地の大きさ・形状に恵まれていないことには高い建物を建てることが出来ないため、上層階住戸からならばリバービューが将来に渡り保たれる可能性が高そうですね（逆に言うと中層階だとやや不安ではある）。

間取りは、70㎡に満たないやや小ぶりな3LDKなのですが、当物件自体が63～68㎡という非常に狭いレンジのプランで構成されており、かつ、全戸角住戸ということで当物件のコンセプトがこのプランに集約されているといっても過言ではないでしょう。

小ぶりな面積が考慮され、玄関廊下は効率性を重視しており、洋室全室がリビングイン（※）になっています。
※洋室1は廊下側からも入れる2WAY設計で開口部もしっかりと確保されているあたりからすると廊下からの動線としたノンリビングイン設計のみで良かったような気もするのですが、おそらく隣地間距離がかなり近いことが影響し、この南側開口部だけでは建築基準法上の採光要件を満たすことが出来ないのでしょう。リビングインとすることでLDと一体で採光要件の計算を行うことが出来、居室として扱うことが可能になったものと推測されます。

オープンキッチンにも出来ていないですし、効率性を重視せざるを得ない面積帯ゆえの難しさを少なからず感じてしまうプランではあります。ただ、洋室2の引き戸はかなり大きく開け放てることになっているため開くことでかなり開放感の高い空間が生まれますし、収納がわりと充実したプランになっているあたりも悪くないでしょう。

坪単価は270万円。そのように"視界が将来的に安泰"とまでは言い難い中層階なのでこんなもので済んでいますが、上層階になると300万円弱の水準になります。

2018年分譲のそのルネ南砂町は"一区画内側ポジション"ではありましたが、中層階リバービュー住戸（東向き）で240～250万円程度だったと記憶しているので、駅距離・物件自体のスケール感（存在感）なども考慮すると結構な値上がり感があるのは否定出来ません。

ただ、当プランは南面からの日照も申し分ない角住戸ですし（ルネの南東角住戸は道路の向かい南側にライオンズの影響が大きかった）、ジオ南砂町が坪単価300万円超中心で分譲されているぐらいですので今時期このぐらいの水準になるのもやむなしといったところでしょうか。