ミオカステーロ港北中川Ⅲ【駅近とは言えファミリータイプでは気になるポジション】7階66㎡5,398万円（坪単価271万円）

続けて、ミオカステーロ港北中川Ⅲ。

設計・施工はデベロッパーの山田建設です。

最大の特徴は、やはり遊歩道（花と緑の散歩道）に面したランドプランでしょうか。
敷地の駅側が遊歩道に面しているクオス港北ニュータウンステーションヴィラとは異なり、敷地駅側が一般道になるポジションのため、メインエントランスが遊歩道沿いでないのは残念ではあるものの、両面（店舗及び自転車置場）からのアプローチが可能なので至便でしょう。

デザイン的なところで言うと、このミオカステーロシリーズはありきたりな淡泊なものとなっていることが多く、ミオカステーロ都筑ふれあいの丘同様にグロス的にかなり高額なお部屋が少なくないことを考えればもう少し高級感を意識して欲しかった印象にはなるでしょうね。

小規模物件でもありエントランス周りもシンプルです。

前回のミオカステーロ港北中川Ⅲ。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。北は遊歩道の向かいで7階建のマンションとお見合い、東側もそれと同じぐらいの高さの6階建のビルということで最上階でも芳しいポジションとは言えません。

南向きの92㎡と84㎡に対し、北向きはこの66㎡と71㎡という組み合わせなので大分一般的な面積・価格帯にはなるものの、ファミリータイプながら日照がほぼ得られないのはやはり難しいところになるでしょうか。

ただ、間取りは四方に住戸を設けた全戸角住戸設計ということもあってか個性があって悪くありません。
小ぶりな3LDKなりに効率性を重視しつつもLDに三面採光空間を設けたことで、ポジション的なデメリットもなんとかしようという努力も窺えます。このようにしても日照は改善しませんが、採光面はかなり変わってくるでしょう。

また、60㎡台の小ぶりな3LDKながら玄関下足スペースがしっかりとした大きさになっているあたりも気が利いていると思います。

坪単価は271万円。先ほどの90㎡超の上層階住戸でも260万円台という感じですので、相対的にグロスが嵩まないことが考慮されたお値段設定になっているのは間違いありません。
最上階とは言え視界・日照面は芳しいものと言えませんのでもう少し頑張って欲しかった印象ではありますかね。

価格次第で90㎡超のニーズも十分にあるのだとは思いますが、4LDKという意味では80㎡台以上ならばそれなりのプランになりますし、”南向き住戸のグロスが嵩み単価が伸ばせなかったことでこういった北向きの単価にシワ寄せが生じてしまっている”印象も無きにしも非ずなのかなと。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、ダウンライトの浴室照明、さらにキッチンにはカップボードが標準装備というかなり充実したものです。

管理費は175円/㎡。ディスポーザーはありませんが内廊下ですし、スケールメリットの得られない小規模物件にしてはリーズナブルな水準です。

駐車場は全5台でいずれも平置になります。