ディアナコート池田山公園【「池田山」ではないが落ち着き×そこそこのスケール感】4階64㎡9,790万円（坪単価509万円）

ディアナコート池田山公園。

所在地：東京都品川区上大崎1-496他（地番）
交通：高輪台駅徒歩8分、五反田駅徒歩9分（都営線。JR線は徒歩11分、東急線は徒歩12分）、白金台駅徒歩10分（6～23時利用可能な1番出口より徒歩8分）、目黒駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建（建築基準法上は地上7階地下1階建）、81戸（非分譲住戸12戸含む）

“上大崎”というと目黒駅周辺、特にJRの線路と首都高の間のエリアを思い浮かべる方が多いと思いますが、当物件の上大崎1丁目は目黒駅から首都高を超えたポジションで、上大崎1丁目の中でも東側に位置しているため当物件の最寄駅は高輪台駅になります。

マンション名が「池田山」ではなく「池田山公園」であることからもお分かりのようにザ・パークハウス池田山やグランドメゾン池田山のある”いわゆる池田山（アドレスとしては東五反田となる高台立地）”物件ではなく、敷地は標高12mほどの低めのところにはなるのですが、近隣に池田山公園のある落ち着きある住宅街で、敷地面積2,100㎡超のそこそこのスケール感も魅力になるであろう物件です。
「池田山」は第一種低層住居専用地域なので大きな物件はまず無理ですし、近隣のパークハウス池田山公園白金台の杜を除けばスケール感のあるものはほぼ存在していないエリアになります。

60㎡台以上が多めではあるものの、駅距離や落ち着きある立地条件を考えると30～50㎡台も少なくないプランニングは少々気にはなるものの（敷地形状的に南向き住戸率をあまり高く出来ていないことも影響していると思います）、山手線内側の「ディアナコート」は2019年のディアナコート御苑内藤町以来わりと久々のことですし（※）、「落ち着きある立地×ディアナコートの存在感のあるデザイン」にグッとくる方はわりと多いのではないでしょうか。
※昨今のモリモトは売りやすいためかコンパクトなピアースに傾倒し過ぎな感があります。

なお、駅距離もイマイチですが、それに加え買物関係も便利とは言えないでしょう。最も近い高輪台駅前はスーパーがないですし、広域に渡り第一種低層住居専用地域及び第一種中高層住居専用地域（一定以上の大きさの店舗等が制限される）の住宅街が広がっており、近隣にお店が少なくなっています。最も近いスーパーとなると目黒通り沿いのいなげやや五反田駅の成城石井とかで徒歩10分弱という感じになるでしょうか。

また、品川区は学校選択制ではありますが、通学区は池田山公園の目の前の第三日野小学校ですので徒歩2～3分と良好です。

公式ホームページ

お部屋はW（ウエスト）棟の64㎡の2LDK+S、北西角住戸です。表記上は4階ですが、敷地周囲はこの北西部に向かうに従い標高が高くなっており、北側・西側共に道路面（グラウンドレベル）がかなり上がっているので住戸内からの感覚で言うと2.5階程度になるでしょうか。
西側は5階建のフォレセーヌ池田山公園があるので視界は妨げられますが、北側は1～2階建の低層建物なので多少の視界抜け、また、南西方向からは日照も得られるとは思います。

間取りは、当物件のファミリータイプの中では小さな方で、開口部が十分に確保出来なかったことでサービスルームとなった設計は少々疑問です（駐輪場へ向かうエレベーターの上部に隣接していることが影響しているようです）。ベッドルーム2はLDと引き戸でつながっているためLDと一体で建築基準法上の採光要件を満たしたことで居室扱いに出来ているようですが、ベッドルーム自体の開口部は小さく、引き戸の開きも中途半端なのは残念ですね。

また、LDKは13畳ということで数字上の違和感はありません。ただ、見ての通り入口付近に実質的な廊下部分が大きく混入しての13畳ですし、”3LDK”としてはかなりギリギリの印象を受けるプランになるでしょう。

LDの開口部は抜けのある北側に設けられており、幅的にも魅力ではあるものの、日照はほぼ得られませんし、この面積帯の3LDKにするぐらいなら無理せず50～60㎡台の2LDKで良かったような気もしますよね。

この面積でも3LDKにした方が単価を伸ばしやすい（売りやすい）のだとは思いますが、ウォールドアを採用するなどしてもっと2LDKとしての使いやすさを高めると良かったようには思いますね。

坪単価は509万円。”池田山”や港区白金台でないどころか高台ですらないという類似物件を見出しづらい立地条件の物件です。

ただ、お隣のフォレセーヌ池田山公園（隣だがこちらとはわりと標高差がある）は2007年のプチバブル期の分譲で平均坪単価約495万円、2017年に白金台3丁目で分譲されたロイヤルシーズン白金台が平均坪単価約605万円という感じではありましたので、このご時世にしてはまずまずの水準ではあるのかなと。

そのパークハウス池田山公園白金台の杜のリセール市場での成約単価は概ね350～450万円といったところで、築15年の減価（年あたり1.5％計算で22.5％）を考慮すると、新築想定で450～580万円といった感じになりますのでそういったところからも違和感はないでしょう。

ちなみに、地階には400万円台中盤もある一方で、上層階の南向き住戸など日照・視界良好なお部屋は坪単価600万円台中盤程度の水準になっており、わりと稀なスケールと競合が少なめの立地ということも相まって単価レンジがわりと広くなった物件になります。