エクセレントシティ登戸【登戸駅徒歩10分×落ち着きある多摩川のほとり】2階71㎡5,898万円（坪単価276万円）

エクセレントシティ登戸。

所在地：神奈川県川崎市多摩区宿河原1-1654他（地番）
交通：宿河原駅徒歩8分、登戸駅徒歩10分（JR線。小田急線は徒歩11分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、34戸

アドレスも最寄駅も宿河原ということでマンション名の「登戸」はかなり際どい感じなのですが、小田急も徒歩11分ですのでこの立地ならば登戸駅を利用する方がほとんどなのでしょう。

登戸駅はパークホームズ登戸スクエアの記事で言及したように大規模な区画整理事業が進行中で、今後駅前はさらに魅力的なものになる可能性が高いです。

当物件のポジションはそのような登戸駅前までそこそこの距離感にありながら落ち着きある住宅系エリアに位置しており、目前に多摩川が広がっているという豊かな環境面とのバランスが魅力的なポジションになるでしょう。

やはりパークホームズの記事で言及したように登戸駅界隈は近年分譲マンションの供給が非常に少ないエリアですし、多摩川至近となる分譲マンションともなると本当に少ないのでそういった面に魅力を感じる方にとっては特に検討しやすい物件になるでしょうね。

なお、買物関係は24時間営業のライフが徒歩5分と良好、通学区は宿河原小学校で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は細い道路の向かいに5階建、東側も3階建の戸建なので視界抜けは得られません。
ただ、日照への配慮で斜線制限などが厳しい住居系地域なので低層階でも日照はしっかりと得られますし、交通量のある通りから離れているのでとても落ち着いた環境ですね。

間取りはそのような日照良好なポジションが考慮され、70㎡超のそこそこの面積が確保されています。

東面（妻面）3室の設計でLDが角位置（二面採光）でないのはやはり残念です。ただ、洋室3の引き戸を開放すると整った二面採光空間が生まれますし、L字のオープンキッチンも魅力に感じることの出来るプランですね。

角住戸としては廊下の長さもほどほどに抑えられていますし、柱の影響がほとんどない効率性の高さも魅力の1つになるでしょう。

坪単価は276万円。パークホームズは定借だったとはいえ、その低層階を上回る水準で、想定していたよりもやや高い印象ではあります。（定借とは言えども）パークホームズの立地の希少性や三井のブランド力を加味するとこちらはもう少し抑えられるのではないかとの期待があったのでちょっと残念な思いもあるのですが、定借と所有権の差は大きいことに違いありませんし、数少ない登戸駅徒歩10分圏内の物件ですので本来このぐらいの水準になるのは何らおかしなことではないのでしょうね。

登戸駅はそのように分譲マンションの供給が少なく”いわゆる大手デベロッパーの分譲マンション”がそのパークホームズ登戸スクエアまで誕生していなかった、また、そもそも近年の価格高騰期において新規供給がほぼなかったこともあり"未だに価格が控えめなエリア”と錯覚してしまいがちなのですが、人気のエリアに違いはなく今どきの新築分譲マンションならばそれ相応の価格になってしかるべきなのでしょう。