ジオ東日暮里【エクセレントなジオ】8階61㎡6,660万円（坪単価359万円）
ジオ東日暮里。
所在地：東京都荒川区東日暮里2-14-10
交通：三ノ輪駅徒歩6分、三河島駅徒歩13分、三ノ輪橋駅徒歩9分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、31戸（うち非分譲住戸1戸）
カンカン森通りから1本入ったポジション、真成幼稚園の隣に今年1月に完成済の物件になります。
東日暮里アドレスらしい準工業地域ではあるものの、春の桜並木も魅力のカンカン森通りからすぐのところで周囲は住宅が多くなっていますね。
東日暮里2丁目ですので鶯谷駅や日暮里駅など山手線までは大分距離があり、かといって三ノ輪駅も徒歩5分圏内にならないということで少々地味な印象ではあるものの、ほどほどの駅距離に加え、買物関係はユータカラヤが徒歩4分、オリンピックが徒歩5分と良好、また、周囲に高い建物が少ないため落ち着きと利便性のバランスという意味では悪くないでしょう。
なお、通学区の第三日暮里小学校は徒歩7分の距離感になります。
ちなみに、当物件は当初エクセレントシティの新日本建設が建築主として企画していたものですので阪急阪神不動産に一棟売りされ、ジオになった模様です。設計・施工は新日本建設のままで、基本的なところは当初予定のもののまま施工（完成済）されていると思いますのでなぜに売却してしまったのか少々疑問ではあるのですが、昨年はコロナの影響でマンション販売が滞った時期がありましたし、そこいらへんの影響（早めの現金化）なのですかね。
公式ホームページ
お部屋は61㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は3階建（手前は駐車場）の日本青銅、西側は道路の向かい側のエリアに2～4階建という感じですので、この最上階住戸からの日照・視界はかなり良好なものと言えます。
敷地の形状及び大きさ次第で当物件クラスものが立ちますので将来的な保証こそありませんが、大通りや線路の影響も受けないポジションですし少なくとも現状においてはなかなかに魅力的ではないでしょうか。南東方向にはスカイツリーも望めるでしょう。
間取りはそのようなポジションなりの物件内で最も大きなものになります。
60㎡台はこのプランのみで、残りは30～50㎡台（30㎡台が多い）というプランニングはこの立地条件にしてはコンパクトな印象が強くはあるのですが（エクセレントシティらしくはある）、採算面や売りやすさを考えるとやはりこういったコンパクト設計に一日の長があるでしょう…。
この3LDKも60㎡をギリギリ超えた程度でしかないいわゆる狭小3LDKになります。
ただ、効率性ではかなり見所がありますね。
共用廊下側の柱の食い込みは月並みなのですが、玄関廊下がこれ以上ないぐらいコンパクトなものとなっており、居室や収納などによる有効面積としては一般的な65㎡程度のものはありそうです。
浴室も普通に1418に出来ていますし、L字のキッチンなど水回りにしっかりとしたスペースを確保しつつ居室畳数や収納を充実させることが出来ているあたりからも効率性の高さを感じることが出来るはずです。
当然に洋室全てがリビングインにはなってしまうわけですが、洋室2の引き戸を開け放つことで広々とした二面採光空間になるのも良いですし、リビングインに抵抗のない方にとっては魅力あるプランだと思います。
大きく開け放てる引き戸設計はいかにも”エクセレントシティ”な感じです。
一方、内廊下設計になっているのは良い材料ではあるものの、見ての通り玄関周りが微塵もセットバックされていないのは残念ですね。
20～30㎡台ばかりで構成されているようなマンションであればこうなるのが常ですけど、この物件はそうではないですし、このような大き目のプランだけでも玄関周りにもう少し配慮がなされていると良かったでしょうね。
坪単価は359万円。低層階は330万円ほどの設定ですので視界面も良好な上層階住戸なりのしっかりとしたお値段設定という印象になるでしょう。
視界面ではこちらに優位性がありますが、駅徒歩3分の15階建となったリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミアの上層階住戸（ファミリータイプは320万円ほど）よりも明確に高いです。
わりと最近分譲されたリビオレゾン上野根岸（入谷駅徒歩5分、鶯谷駅徒歩9分）の上層階ファミリータイプ角住戸は坪単価400万円を超える水準にまでなっており、そこと上層階同士を比べると違和感はないのですが、こちらの方が交通アクセスでは劣りますし、どちらも強気なお値段設定だなぁ…という思いが強いですね。
所在地：東京都荒川区東日暮里2-14-10
交通：三ノ輪駅徒歩6分、三河島駅徒歩13分、三ノ輪橋駅徒歩9分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：8階建、31戸（うち非分譲住戸1戸）
カンカン森通りから1本入ったポジション、真成幼稚園の隣に今年1月に完成済の物件になります。
東日暮里アドレスらしい準工業地域ではあるものの、春の桜並木も魅力のカンカン森通りからすぐのところで周囲は住宅が多くなっていますね。
東日暮里2丁目ですので鶯谷駅や日暮里駅など山手線までは大分距離があり、かといって三ノ輪駅も徒歩5分圏内にならないということで少々地味な印象ではあるものの、ほどほどの駅距離に加え、買物関係はユータカラヤが徒歩4分、オリンピックが徒歩5分と良好、また、周囲に高い建物が少ないため落ち着きと利便性のバランスという意味では悪くないでしょう。
なお、通学区の第三日暮里小学校は徒歩7分の距離感になります。
ちなみに、当物件は当初エクセレントシティの新日本建設が建築主として企画していたものですので阪急阪神不動産に一棟売りされ、ジオになった模様です。設計・施工は新日本建設のままで、基本的なところは当初予定のもののまま施工（完成済）されていると思いますのでなぜに売却してしまったのか少々疑問ではあるのですが、昨年はコロナの影響でマンション販売が滞った時期がありましたし、そこいらへんの影響（早めの現金化）なのですかね。
公式ホームページ
お部屋は61㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は3階建（手前は駐車場）の日本青銅、西側は道路の向かい側のエリアに2～4階建という感じですので、この最上階住戸からの日照・視界はかなり良好なものと言えます。
敷地の形状及び大きさ次第で当物件クラスものが立ちますので将来的な保証こそありませんが、大通りや線路の影響も受けないポジションですし少なくとも現状においてはなかなかに魅力的ではないでしょうか。南東方向にはスカイツリーも望めるでしょう。
間取りはそのようなポジションなりの物件内で最も大きなものになります。
60㎡台はこのプランのみで、残りは30～50㎡台（30㎡台が多い）というプランニングはこの立地条件にしてはコンパクトな印象が強くはあるのですが（エクセレントシティらしくはある）、採算面や売りやすさを考えるとやはりこういったコンパクト設計に一日の長があるでしょう…。
この3LDKも60㎡をギリギリ超えた程度でしかないいわゆる狭小3LDKになります。
ただ、効率性ではかなり見所がありますね。
共用廊下側の柱の食い込みは月並みなのですが、玄関廊下がこれ以上ないぐらいコンパクトなものとなっており、居室や収納などによる有効面積としては一般的な65㎡程度のものはありそうです。
浴室も普通に1418に出来ていますし、L字のキッチンなど水回りにしっかりとしたスペースを確保しつつ居室畳数や収納を充実させることが出来ているあたりからも効率性の高さを感じることが出来るはずです。
当然に洋室全てがリビングインにはなってしまうわけですが、洋室2の引き戸を開け放つことで広々とした二面採光空間になるのも良いですし、リビングインに抵抗のない方にとっては魅力あるプランだと思います。
大きく開け放てる引き戸設計はいかにも”エクセレントシティ”な感じです。
一方、内廊下設計になっているのは良い材料ではあるものの、見ての通り玄関周りが微塵もセットバックされていないのは残念ですね。
20～30㎡台ばかりで構成されているようなマンションであればこうなるのが常ですけど、この物件はそうではないですし、このような大き目のプランだけでも玄関周りにもう少し配慮がなされていると良かったでしょうね。
坪単価は359万円。低層階は330万円ほどの設定ですので視界面も良好な上層階住戸なりのしっかりとしたお値段設定という印象になるでしょう。
視界面ではこちらに優位性がありますが、駅徒歩3分の15階建となったリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミアの上層階住戸（ファミリータイプは320万円ほど）よりも明確に高いです。
わりと最近分譲されたリビオレゾン上野根岸（入谷駅徒歩5分、鶯谷駅徒歩9分）の上層階ファミリータイプ角住戸は坪単価400万円を超える水準にまでなっており、そこと上層階同士を比べると違和感はないのですが、こちらの方が交通アクセスでは劣りますし、どちらも強気なお値段設定だなぁ…という思いが強いですね。