ジオ東日暮里【ゆとりあるランドプラン、重い管理費】4階35㎡3,690万円（坪単価346万円）

続けて、ジオ東日暮里。

当初は新日本建設が分譲を予定していたもので、設計・施工はそのまま新日本建設、そして、今年1月竣工済の完成売りになります。

1月の竣工から今回の販売まで大分時間がかかった印象なのですが、コロナ禍の影響だけでなくそういった売主変更によるジオ側の事情もありそうですね。

ただ、完成売りとなったことで実物で検討出来るのはやはり良い材料ですし、当物件の場合はランドプランでかなり工夫が感じられるのでそこもプラスに働きそうです。

敷地面積約500㎡という小ぶりな物件ながら敷地東端にゆったりとしたインターロッキング敷のアプローチスペースを設けており、植栽なども相まってちょっとした広場のような趣を有しています。
風除室が2面ガラス貼の空間になっているのも気持ちが良いですし、エントランスホールもこのスケールの物件にしてはゆとりを感じるものですね。

外観は白を基調としたシンプルなものですが、質感のあるタイル貼とガラス手摺（乳白色）に加え一部にマリオンも施された万人ウケするものだと思います。

当物件はエクセレントシティシリーズによくある板状タイプのマンションではなく”エクセレント感”があまり高くないあたりも売却には好都合だったかもしれません。

前回のジオ東日暮里。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、北東角住戸です。北側道路の向かいは3階建（そのすぐ先は7階建マンション）、東側も4階建の真成幼稚園ということで芳しいポジションとは言えません。
ただ、上述のように敷地東端は隣地（真成幼稚園）との間にこの規模の物件にしてはしっかりとしたアプローチ空間が設けられているので、至近距離で視界を塞がれる感じではありません。

間取りは30㎡台中盤の1LDKで、当物件にもある30㎡程度の狭小1LDKとは異なり、全体的に違和感のない仕上がりです。

LDKで9.9畳と惜しくも10畳に達していないのは残念ではあるものの、柱の食い込みは少なく効率性も上々ですね。

洋室の引き戸を開くと広々ワンルームとしても使えますし、収納も充実しています。

その玄関周りがセットバックされていない設計もこの面積帯ならばそう気にはならないでしょう。

坪単価は346万円。やはり先ほどのような60㎡台と比べると条件面のわりには強めの単価設定になっているようですが、面積差があるのでグロス価格は大きく異なりますし、30㎡台と60㎡台の面積差を考えれば単価差は小さい方ではあるでしょうか。

ただ、先ほどの記事で言及したように立地のわりに60㎡台の単価設定が強い印象があり、”その分コンパクトの単価が目立たない”という感覚ですね。

設備仕様面は、小規模なのでディスポーザーはありません。食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどは備わっていますが、水回りの天然石天板仕様はなく浴室照明もブラケットタイプということで単価帯のわりにはやや物足りなさがありますね。

管理費は481円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な内廊下物件のためかとても高いです。販売価格もやや強い印象がある上、ランニングもここまで高いとなると…。

駐車場は敷地内は3台のみで全て平置です。別途敷地外（地主と直接契約）に7台分を確保しているとのことですが、30㎡台の多い物件なのであまり必要なさそうですね。