プレシス大山【色々と意外だった…】10階45㎡4,610万円（坪単価342万円）
プレシス大山。
所在地：東京都板橋区熊野町22-9（地番）
交通：大山駅徒歩10分、板橋区役所前駅徒歩13分、池袋駅徒歩19分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：13階建、23戸
駅周辺で複数の再開発が進行中の大山駅を最寄りとする物件ですが、デュオステージ大山同様に再開発エリア側ではなく、さらにやや駅距離のある徒歩10分のポジションということでやや地味な印象にはなります。
しかしながら、一昨年分譲されたプレシス板橋大山同様に首都高及び山手通りから内に入ったポジションで、これまでも幾度となく言及しているように大山駅を最寄りとする分譲マンションにおいて川越街道や山手通り（及び首都高）に面していないというだけでもわりと珍しい点になります。
また、意外だったのが池袋駅徒歩19分という点ですね。大山駅界隈から池袋駅まではもう少し距離があると思っていたので、大山駅徒歩10分圏内と池袋駅徒歩19分が両立するとは思っていませんでした。
ホームページの現地案内図には大山駅が「範囲外」で、池袋駅からの道程のみが記載されているのはどうかと思いますけど（笑）、池袋駅前までならばさらに近いですしこれは少なからず魅力になるでしょうね。
なお、駅に近くはなく南面条件がまずまずのポジションながら全戸45㎡という構成はやや意外だったのですが、池袋駅界隈の利用しやすさなどからすると納得という感じになるでしょうか。
設計は西尾建築設計事務所、施工は三共建設です。
ほぼ1フロア2戸、敷地面積200㎡ちょっとに過ぎないかなりの小規模物件ですのでデザイン面には期待していなかったものの、予想していた以上に重厚感のある佇まいになっています。
エントランス前にはアプローチ空間があるとはいえやはりこじんまりとしています。ただ、デザイン的には悪くないですし、縦に貫く石調のマリオンが複数設けられ、全体的にシックなトーンで纏めた外観はスケール以上の存在感を醸し出していると思いますね。
共用廊下は内廊下設計を採用していますし、小規模ながらもなかなか頑張っている印象を受ける物件でしょうか。
公式ホームページ
お部屋は45㎡の2LDK、南東角住戸です。東側には11階建のマキシヴ大山がありますのでこの階でも至近距離で視界を塞がれます。ただ、南～南西にかけては高い建物でも5階建程度になっており、日照・視界共に上々のポジションになります。
当物件の敷地まではほぼ商業地域で最高限度45mなのですが、南～南西にかけての準工業地域側は「最高限度35m×第三種高度地区（斜線制限）」がなされているので、こちら側に比べると高い建物が立ちづらくなっているのは良い材料でしょう。
間取りは南西角住戸と全く同じ面積（反転タイプということはなくわりと違いはある）のもので2LDKとしては小さなものになります。
ただ、この面積でも住宅ローン減税の対象になりましたし、洋室1の引き戸を開け放つことで大き目の1LDKとして利用できる柔軟性も備わっています。
そのように南側の視界条件は良好ですので、連窓サッシを導入して欲しかったという思いはやはりありますし、そもそも共用廊下側だけでなくバルコニー側の柱ですらアウトフレーム化されていない設計は残念ですね。
柱が食い込んでいることで柱と柱を結ぶライン上の窓際にある梁の存在感も大きくなっていますし、小規模物件とは言えバルコニー側はもう少し繊細な設計を心掛けて欲しかったところでしょう。
坪単価は342万円。一方で、2階は267万円というパンダ感のある水準で上下の単価差はかなり大きいです。こういった上層階は一昨年のプレシス板橋大山（駅徒歩5分、平均坪単価約320万円）の40㎡台と比べた場合、大差ない（駅距離の差を考慮すると気持ち高くなったぐらい）のだと思いますが、低層階は明確に安くなっており、特に池袋駅界隈への距離感に魅力を感じる方にとってはコスパが良いように思います。
全戸45㎡の物件ということで価格帯（グロス）の幅が設けづらく、そのあたりを考慮したパンダ価格なのかもしれませんが、予想以上でした。
まぁ、以下のようにランニングはかなり嵩んでいるので検討にあたってそこは留意しないといけませんが…。
設備仕様面は、小規模ですので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターは備わっています。
管理費は428円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下な上、超小規模物件ということが大きく寄与したであろう立派な水準です。
駐車場は1台のみで平置になります。
所在地：東京都板橋区熊野町22-9（地番）
交通：大山駅徒歩10分、板橋区役所前駅徒歩13分、池袋駅徒歩19分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：13階建、23戸
駅周辺で複数の再開発が進行中の大山駅を最寄りとする物件ですが、デュオステージ大山同様に再開発エリア側ではなく、さらにやや駅距離のある徒歩10分のポジションということでやや地味な印象にはなります。
しかしながら、一昨年分譲されたプレシス板橋大山同様に首都高及び山手通りから内に入ったポジションで、これまでも幾度となく言及しているように大山駅を最寄りとする分譲マンションにおいて川越街道や山手通り（及び首都高）に面していないというだけでもわりと珍しい点になります。
また、意外だったのが池袋駅徒歩19分という点ですね。大山駅界隈から池袋駅まではもう少し距離があると思っていたので、大山駅徒歩10分圏内と池袋駅徒歩19分が両立するとは思っていませんでした。
ホームページの現地案内図には大山駅が「範囲外」で、池袋駅からの道程のみが記載されているのはどうかと思いますけど（笑）、池袋駅前までならばさらに近いですしこれは少なからず魅力になるでしょうね。
なお、駅に近くはなく南面条件がまずまずのポジションながら全戸45㎡という構成はやや意外だったのですが、池袋駅界隈の利用しやすさなどからすると納得という感じになるでしょうか。
設計は西尾建築設計事務所、施工は三共建設です。
ほぼ1フロア2戸、敷地面積200㎡ちょっとに過ぎないかなりの小規模物件ですのでデザイン面には期待していなかったものの、予想していた以上に重厚感のある佇まいになっています。
エントランス前にはアプローチ空間があるとはいえやはりこじんまりとしています。ただ、デザイン的には悪くないですし、縦に貫く石調のマリオンが複数設けられ、全体的にシックなトーンで纏めた外観はスケール以上の存在感を醸し出していると思いますね。
共用廊下は内廊下設計を採用していますし、小規模ながらもなかなか頑張っている印象を受ける物件でしょうか。
公式ホームページ
お部屋は45㎡の2LDK、南東角住戸です。東側には11階建のマキシヴ大山がありますのでこの階でも至近距離で視界を塞がれます。ただ、南～南西にかけては高い建物でも5階建程度になっており、日照・視界共に上々のポジションになります。
当物件の敷地まではほぼ商業地域で最高限度45mなのですが、南～南西にかけての準工業地域側は「最高限度35m×第三種高度地区（斜線制限）」がなされているので、こちら側に比べると高い建物が立ちづらくなっているのは良い材料でしょう。
間取りは南西角住戸と全く同じ面積（反転タイプということはなくわりと違いはある）のもので2LDKとしては小さなものになります。
ただ、この面積でも住宅ローン減税の対象になりましたし、洋室1の引き戸を開け放つことで大き目の1LDKとして利用できる柔軟性も備わっています。
そのように南側の視界条件は良好ですので、連窓サッシを導入して欲しかったという思いはやはりありますし、そもそも共用廊下側だけでなくバルコニー側の柱ですらアウトフレーム化されていない設計は残念ですね。
柱が食い込んでいることで柱と柱を結ぶライン上の窓際にある梁の存在感も大きくなっていますし、小規模物件とは言えバルコニー側はもう少し繊細な設計を心掛けて欲しかったところでしょう。
坪単価は342万円。一方で、2階は267万円というパンダ感のある水準で上下の単価差はかなり大きいです。こういった上層階は一昨年のプレシス板橋大山（駅徒歩5分、平均坪単価約320万円）の40㎡台と比べた場合、大差ない（駅距離の差を考慮すると気持ち高くなったぐらい）のだと思いますが、低層階は明確に安くなっており、特に池袋駅界隈への距離感に魅力を感じる方にとってはコスパが良いように思います。
全戸45㎡の物件ということで価格帯（グロス）の幅が設けづらく、そのあたりを考慮したパンダ価格なのかもしれませんが、予想以上でした。
まぁ、以下のようにランニングはかなり嵩んでいるので検討にあたってそこは留意しないといけませんが…。
設備仕様面は、小規模ですので当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターは備わっています。
管理費は428円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下な上、超小規模物件ということが大きく寄与したであろう立派な水準です。
駐車場は1台のみで平置になります。