パークスクエア三ツ沢公園【こちらも生まれ変わりました！】3階85㎡6,480万円（坪単価251万円）

パークスクエア三ツ沢公園。

所在地：神奈川県横浜市西区宮ヶ谷25-1
交通：三ツ沢上町駅徒歩14分、横浜駅徒歩20分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：11階建、262戸
築年：2021年

現在、デベロッパーが分譲している物件ではないので「中古」のカテゴリーで取り上げていますが、正真正銘今年2月に竣工したばかりの物件で、未入居、かつ、竣工後1年経過していないので「新築」に該当するものになります。

昨今、建替後のパークシティララ横浜の分譲開始がリリースされ話題になっていますが、こちらも同時期に傾き及び杭の長さ不足が発覚したマンションで、パークシティララ横浜と時を同じくした今年2月に無事に生まれ変わったのです。

当然こちらも建替には非常に長い期間がかかっているので、買取住戸なども生じているのではないかと思いますし、リセール市場での売出物件も数えるほどしかない中で住友不動産からは何も正式なリリースがないのはちょっと不思議なのですが、その経緯はさておきかなり特色豊かな物件なのでちょっくら取り上げることにした次第です。

立地としては、三ツ沢公園（公園敷地の一部に今年6月に誕生した横浜市立市民病院）から道路を挟んだ南東側で、南東傾斜のヒルトップから一段下という感じの眺望面での魅力のあるポジションになります。
ただ、敷地南東部でも標高約35m、市民病院側の敷地北西部は標高約45mあるので、標高約20mの三ツ沢上町駅や標高1mほどしかない横浜駅界隈へのアクセスは非常に起伏の大きなものになりますね。

したがって利便性重視の方に向きませんが、その新しく出来た市民病院のロータリーにはバス停やタクシー乗り場があるのでこの物件にお住まい方はかなり利用しやすいですし、やはりここまで三ツ沢公園に近いというのは大きな差別化要素になるでしょう。ここまで三ツ沢公園に近い分譲マンションはほぼありませんし、総戸数262戸というスケール感も相まって三ツ沢公園エリアのランドマーク的な立ち位置の物件に他なりません。

不祥事により大変な思いをされた方も多いことと思いますが、こうして”18歳”も若返ったことですし、そういった”悪目立ち”もきちんと再建築されたことを考えればこれからは良い方に転がっていくのではないでしょうか。

不名誉な設計・施工は熊谷組ですが、流石にもう同じことはやらかさないでしょう。
当初の建築時2000年初頭においては熊谷組のような知名度の高いゼネコンが起用されることは何ら珍しいものではありませんでしたが、昨今はこのぐらいのわりと大きな規模の物件でももっとネームバリューの弱いゼネコン（というかこのご時世の新規物件だったら長谷工ですかね）が起用されるのが常なので、ある意味結果オーライのところもあると思います（まぁ、そもそもマンションの施工には下請け会社がたくさん関わっており、パークシティララ横浜の三井住友建設しかり、ここの銭高組しかりでネームバリューと安心感は全く持って比例しないわけですけども…）。

設計・デザイン面での最大の特徴はやはり市民病院側に設けられたオーナーズコート（丘上エントランスにつながる共用棟）でしょう。

5月に誕生した市民病院と共に再開発されたかのような趣すら窺える高い存在感を放つ共用棟で、やっぱりこれは素敵ですよね。

当時のままの設計、デザインですので近年の住友物件とは系統が違いますし、住友のものに限らず近年の物件のようなモダンさには欠けるのですが、”新築”でもいい味を出せていると思います。

南東側エントランス前のシンボルツリーなどは以前のものと変わりないですし、”新築”なのに木々に年月を感じることができるのも魅力でしょうね。

共用施設としては、キッチンスタジオ（パーティールーム）、ゲストルーム、キッズルーム、フィットネス＆スパラウンジ、オーナーズサロン、ライブラリーコーナー、ミニショップなどがあり、昨今の住不ならば総戸数262戸程度でこれほど充実したものになることはなかったでしょうね。


お部屋はエアリーテラスの85㎡の3LDK +S、北西角住戸です。南・東・西のコの字配棟となった西棟の北端に位置するお部屋で、広大な敷地内の北西端付近に位置しています。
北側・西側のグラウンドレベルは当物件敷地よりもかなり高くなっているのでこの階ではグラウンドレベル以下の感覚になるのですが、両面にある道路との間は植栽が施された斜面になっているので悪いポジションではありません。まぁ、上述のような起伏のきついアクセス性からするとちょっとした丘上眺望は欲しくはなりますけれども…。

間取りは”このご時世の新築”ならばそうはならなかったであろうゆったりとしたものです。
当物件は言うまでもなく当初と変わらない71〜120㎡、平均専有面積80㎡台後半というゆとりあるプランニングが採用されており、新築（及び築浅）で大きめのものをお探しの方にとっては特に面白い存在になるでしょう。

間取り詳細で言うと、面積帯なりのゆとりある玄関周り、L字の大きめのオープンキッチン、充実した収納が印象的です。

また、メインとなる西面に逆梁工法が採用されており掃き出し窓のサッシ高が高めなのも特長の1つでしょうか。

坪単価は251万円。こことはあまり近くはないのですが、2016年に北軽井沢で分譲されたグランスイート横濱翠の丘（平均坪単価約240万円）が多少の参考にはなるでしょう。

グランスイートはその駅距離や起伏も影響しかなり苦戦していた印象でしたのでそこは考慮する必要があると思いますが、その当時よりも確実に相場は上がっていますし、三ツ沢公園至近と出色な共用部が魅力になってくる物件ではあるのでこの水準に違和感はありません。

そのように全体的に面積が大きな物件なのでいわゆる新築分譲のようにたくさんの高グロス住戸が存在しているようだと低層階はもっと単価で勝負する必要もありそうですが、少なくとも現状はほとんど売り出しがないですし売り出し値として妥当なところではあるのだと思います。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機が付いています。トイレ手洗いカウンターはありませんが、バルコニーにスロップシンクがあります。

管理費は265円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付、かつ、充実した共用施設あっての水準ですので悪くないでしょう。

駐車場は、今となっては珍しい設置率100%で4フロア構成の自走式駐車場なので便利ですね。