イニシア横浜天王町【横浜屈指の商店街×四方道路の駅徒歩3分】3階62㎡6,298万円（坪単価335万円）

イニシア横浜天王町。

所在地：神奈川県横浜市保土ケ谷区天王町2-40（地番）
交通：天王町駅徒歩3分、横浜駅徒歩27分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：7階建、65戸

大きな自走式駐車場（時間貸）があった四方道路の駅前ポジションに誕生する物件で、この界隈ではかなり高いレベルでバランスの取れた立地になるでしょう。

駅前ながら線路の影響はほとんどないですし、帷子川が近いところを流れているので上層階からはリバービューの開放感も得られます。

また、駅徒歩3分ということからもお分かりのように活気ある天王町商店街、洪福寺松原商店街（ハマのアメ横とも呼ばれるぐらい）が至近となるので買物利便も高いですね。天王町駅前はスケール感のある分譲マンションが少ないですし、この街に地縁のある方にとっては特に魅力的な立地条件になるでしょう。当物件からすぐのところには天王町南公園や帷子川公園というわりと大きな公園もあります。

この物件のポジションだとあまり関係はないのですが、高架化工事が進捗した天王町駅ではYBP（横浜ビジネスパーク）口改札及び高架下通路が使用できるようになり、駅周りも徐々に整ってきている印象ですね。
物件概要の交通欄には横浜駅徒歩27分というかなり無茶な表記がなされているのですが、表記にない保土ヶ谷駅が徒歩15～16分で使えるので横須賀線や湘南新宿ラインを使いたい方には選択肢の1つになるでしょう。

なお、通学区の帷子小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の3LDK、西角住戸になります。そのように四方道路の敷地ですのでいずれの方角も接道しています。南西側は5階建なので視界への影響はありますが、日照は得られ、また、北西側は天王町保育園とその園庭（その先は11階建の天王町団地）という感じなので低層階でもまずまずのポジションですね（園庭の影響は不可避なのでそこを気にする方には向きませんが…）。

間取りは62㎡の3LDKということでかなり小さめの3LDKになります。南角には65㎡のものもありはしますが、駅徒歩3分とは言え街的にはファミリーが最も相応しいと思いますし、少々消極的なプランという印象にはなるでしょうね。
そのように商店街は横浜屈指の知名度がありますし、駅近とは言えそこそこの落ち着きもある良好なポジションですので角住戸などにはせめて70㎡前後のものを用意して欲しかったですね。

一昨年分譲されたイニシア横浜桜木町と似た面積帯ではあるのですが、あちらは野毛町の桜木町駅徒歩4分でファミリー向けの立地とは言い難かったのでこことは印象が大分違うのです。

四方道路の敷地であることなども考慮され、四方に住戸が設けられているので日照が得にくい方角に30～50㎡台などがあること自体に違和感はありませんが、南東や南西向きならば70㎡前後が欲しかったですね。上述のようにかなり珍しい立地・スケールの物件ですので、そういった面積帯のニーズは十分にあるはずですし、せっかく珍しい立地であるにもかかわらず多様なニーズへの対応を捨ててしまったというのは言い方は悪いかもしれませんがちょっと”罪深い”なぁ…とも。

こちらのプランは角住戸にしては廊下は短めですし、クランクインの玄関設計、そして、柱の食い込みもが抑えられているあたりもイニシアらしくて良いとは思います。

ただ、如何せん62㎡ですのでLDは小さいですね。LDKだと11.4畳ではあるものの、洋室3と比べていただくとお分かりのようにLD単体だとかなり狭いです。また、洋室2も柱の影響の強い3.3畳という難のあるものですね。

洋室1と2の間にウォークスルークローゼットを設けたり、北西側に幅のある連窓サッシを施したりと限られた専有面積でも空間的な広がりを感じる取組みがなされているのは大いに評価出来る点ではあるでしょう。
ただ、そうは言ってもこういった南に面した角住戸は70㎡前後あってしかるべきだったのかなとは思いますね。
浴室1317ですし…。

坪単価は335万円。読者の方ならば痛いほどお分かりかと思いますが、こういった単価設定になってしまうことが62㎡まで面積を絞るに至った最大の理由なのでしょう。

70㎡なら約7,000万円、上層階だと7,000万円台中盤～後半という単価水準で、ここいらへんはいい意味で庶民的な街ですのでその価格帯とのギャップは少なくないのです。

ファミリータイプの分譲マンションで言うと、一昨年に分譲されたプラウド横浜岡野（横浜駅徒歩12分×平沼橋駅徒歩6分）が平均坪単価約330万円という水準でしたので、良い立地とは言え天王町駅のファミリータイプがこういった単価帯になってしまうのはやはり疑問ですよね。採算的に厳しいのだとは思いますが、コンパクトとファミリータイプで面積においても単価においてももう少しメリハリ（強弱）を付けて欲しかった、"付けられるぐらいの事業計画"にして欲しかったですね。