イニシア横浜天王町【この敷地条件ならば仕方ないけど…】6階45㎡4,698万円（坪単価342万円）

続けて、イニシア横浜天王町。

設計はリーフクリエイツ、施工は木内建設で、直床なのは単価帯からすると少々残念な点にはなるでしょう。

ただ、第6種高度地区（最高高さ20m）の7階建ですので直床はやむなしではあるでしょうね。
当敷地は高さ制限が厳しめなわりに指定容積率は300％（四方道路ですし容積率はさらに緩和されている）とそれなりなので詰め込み感が強くなるのは必然で、実際、空地率は約25％ほどという非常に低いものになっています。

7階建でこれですので6階建（二重床）で同様の容積率Max水準の延床面積を確保しようとしたら空地はめちゃくちゃ小さくなってしまうというわけです。

当物件は四方道路で、四方共に道路沿いの緑が豊かなランドプランにはなっているのは悪くないのですが、スケールのわりにはエントランスアプローチにゆとりを感じにくいですし、やはりランドプランの窮屈さを感じずにはいられませんね。

ただその一方で、エントランスホールは物件スケールなりの大きさのあるもので、イニシア墨田などでのコラボ実績のあるparkERs（青山フラワーマーケットなどを運営するパークコーポレーションの空間デザインブランド）が携わった緑と木目が美しいエントランスホール周りのデザインはやはり素敵ですね。

四方道路の敷地を活かし三方から建物内（駐輪場経由）に入れるようになっているのも地味に便利な点ではあるでしょうか。

前回のイニシア横浜天王町。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の2LDK、南東向き中住戸です。南東側道路の向かいは2～3階建の戸建が多くなっており、この上層階住戸からは南方向に帷子川も見えてくる魅力あるポジションになります。

間取りは40㎡台中盤の2LDKということで「この立地でこのプラン?（横浜駅徒歩圏ならまだしも…）」という思いは少なからずありますし、内廊下設計（共用廊下側に開口部を設けられない）を採用した物件とは言え洋室2の行灯部屋設計もどうでしょうか…。

スパン目一杯に開口部を施した連窓サッシ、柱のアウトフレームは評価出来る点ではあるものの、やはり”四方に住戸を詰め込んでようやく容積率を満たすことが出来る”という敷地条件がプランにも少なからず影響を与えている印象にはなってしまうでしょうね。
同じ部屋数でそれぞれの住戸面積がもう少し大きければさらにスパンが確保出来たので、もうちょっと無理のない開口部計画が出来たでしょうしね…。

四方に住戸を設けたことで共用廊下がフロア内側になっているので、仮に中央部に吹抜を設けた外廊下設計であろうともフロアプランは難しいものになったでしょうし、そもそもそのように内廊下設計で中住戸に開口部を確保するのが難しいからこそ"30～50㎡台中心のコンパクトレジデンス"になっているということもあるのだとは思いますが…。

坪単価は342万円。そのように行灯部屋があり、プラン的な魅力はイマイチではあるものの、効率性は悪くありませんので、立地・視界条件からすれば違和感まではありません。
前回の記事で書いたように60㎡台などと比べ単価差がほとんど感じられないお値段設定になっており、あちらに比べればまだ現実的な設定ではあるでしょうか。

西横浜駅や戸部駅を最寄りとした東海道沿いで先行して分譲中のコンパクトマンション　デュオステージ横浜中央（平均坪単価約315万円）、アーデルディア西横浜（平均坪単価約320万円）などと比べると立地面での魅力で上回っているので上層階でこの水準ならばおかしくはないでしょう。

ただ、やはりこの立地はファミリータイプでこそという印象もありますのでもう少し頑張って欲しかったという印象ではありますかね。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器（30㎡台除く）は付いています。

管理費は274円/㎡。ディスポーザーはありませんが内廊下ですし、スケール的にも違和感のないところでしょう。

駐車場は全13台で全て平置です。うち11台が建物1階分になるのも魅力の1つですね。