クレストレジデンス横浜スカイビュー汐見台【約17,000㎡にたったの80戸】2階102㎡6,158万円（坪単価200万円）

クレストレジデンス横浜スカイビュー汐見台。

所在地：神奈川県横浜市磯子区汐見台1-2-4（地番）
交通：上大岡駅よりバス乗車約9分＋バス停下車徒歩4分、磯子駅よりバス乗車約11分＋バス停下車徒歩3分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、80戸

IHI磯子住宅跡地（一部）に誕生する丘上のバス便物件で、現地を知る方ならばあそこに80戸でしかない計画に疑問を持たれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

最低でも80㎡超を確保した80～100㎡台のみで構成された物件なのでそこそこのスケールではあります。しかしながら、当物件の敷地面積は17,000㎡弱あり、マンションにあまり詳しくない方でもいかに異常な状況かがお分かりいただけるのではないでしょうか。

延床面積は敷地面積の半分にも満たない8,350㎡ほどでしかなく、むろん容積対象延床面積はもっと小さくなるので容積率は優に50％（建蔽率と錯覚しそうな水準…）を切っている計画になります。

年初のちょっと気になるマンションで述べたように「わんルーム」を設け、ドッグランを敷地内に設けるなど駅距離のあるバス便物件なりにめちゃくちゃ余裕を持たせた設計にするなんて「ゴールドクレストはなんて太っ腹なデベロッパーなんだ」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、利益最優先（非難するような意図はないです。株式会社として当然のことです）のデベロッパーがそんなことをするはずもなく、このような類まれな計画が実現したのは当エリアの「住宅施設の制限」によるものになります。

当エリアでは都市計画法で定められた「一団地の住宅施設」に伴い制限が設けられており、各街区ごとに住戸数の上限が定められているというわけです。
当敷地は1-2街区になるはずで、同街区にあるIHI磯子住宅との兼ね合いで80戸分しか住戸を設ける余地がないようですね。

ただ、そういった事情はともかくとしても非常に稀なケースであるのは間違いなく、敷地面積が大きい上に周囲よりも一段高いまさにヒルトップな80戸ですので、これ以上ないぐらい特徴のあるポジション・ランドプランの物件になっていると言えます。

駅へのアクセスはやはり厳しいものがありますが、久良岐公園は徒歩1分（約10m）という近さですし、このあたりのバス便物件の中でもかなり特別な物件という感覚になるでしょう。

通学区の浜小学校が徒歩5分、食品館あおばとAコープが徒歩7分となるなど通学便・買物便はまずまずですね。

公式ホームページ

お部屋はベイコートの102㎡の3LDK＋わんルーム、南東角住戸です。そのようにまさにヒルトップなポジションで標高は約65mあります。東方向の隣接地（IHI磯子社宅）で既に15mほど標高が低くなっていますので、この低層階でもヒルトップならではの抜け感のある眺望が享受出来ます。

間取りはそのようなポジションを考慮した100㎡超の豊かなタイプでもちろん「わんルーム」付になります。※わんルームは袖壁の一部がガラスになっており扉を閉めていても愛犬の様子が見える仕様。また、当物件は全戸わんルーム付で書斎などとしての利用も想定。

わんルームもあるとは言え基本的には100㎡超での3LDKなのでLDKが23.6畳も確保されているなど最近では珍しいほどのゆとりあるプランになっています。LDに面したオープンリビングバルコニーは奥行2.5mもあるので空間的な広がりはかなりのものとなることでしょう。

専有面積のわりに玄関の下足スペースが小さいのは気にはなりますが、玄関前に大きな門扉付のポーチがあるあたりもやはり魅力ですし、ダブルボウルの洗面室も100㎡超ならではです。

坪単価は200万円。ひと昔前ならばこのエリアの100㎡超は全くもって珍しいものではありませんでしたが、近年だと”平均でも100㎡超”に驚かされたヴェレーナシティ上大岡（平均坪単価約175万円）があり、比較対象として適任ですね。

ヴェレーナシティは汐見台3丁目の上大岡駅徒歩13分ということで数字上は徒歩圏です。しかしながら、駅付近との標高差は約55mもあり、事実上徒歩圏とは言い難い立地でしたので、立地差（駅距離の差）はあまり考慮する必要はないでしょう。

ヴェレーナシティは当立地と同じぐらいの標高にありながらも周囲の建物との関係上、眺望の良いお部屋が限られており、当物件は眺望的な魅力が高い分（＋その豊かな敷地を活かした共用面の特色）単価が高めの設定になっている印象でしょうか。

違和感まではありませんが、グロス価格がかなり立派なことを考えるともう少し上の階でこのぐらいの単価水準であって欲しかった気はしますね。

また、「一団地の住宅施設」とは言え、敷地の持分自体はやはり非常に大きくなってしまうと思うので固定資産税（土地）がどの程度かかるのかにも留意する必要があるでしょう。