バウス西大島【「北向きリバーサイド」のファミリープラン】13階71㎡6,798万円（坪単価316万円）

バウス西大島。

所在地：東京都江東区北砂3-420-19（地番）
交通：西大島駅徒歩7分、住吉駅徒歩19分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：13階建、183戸

西大島駅からは小名木川を渡ってすぐのリバーフロントポジションに誕生する物件で、敷地面積4,400㎡超、ファミリータイプ中心の総戸数183戸ということで結構なスケール感のある物件になります。

江東区は総戸数300戸を超えるような大規模物件が何ら珍しくないエリアではあるので、総戸数からはそこまでのインパクトはないものの、13階建でそれなりの戸数を実現しているあたりからもお分かりのように敷地は結構大きいですね。以前はわりと大きな工場があったところになります。

立地としては北に小名木川を望むポジションで、近年で言うと、最寄駅こそ違いますがジオ深川住吉、イーストゲートスクエア、メイツ深川住吉なんかを思い出しますね。特にここは小名木川向きの棟（北向き）の棟があり、ジオ深川住吉との共通点を少なくありません。

また、そのリバーフロントポジションと共に立地面での特色となるのがアリオ北砂徒歩3分でしょう。イトーヨーカドーの他、ロフト、アカチャンホンポ、ノジマなどなど多種多様な店舗が入居しているのでここだけでほとんどのものはそろってしまいます。
アリオはららぽーとのようなスケール感はなくメジャーな存在でもないのでレジャー的な来訪者（わりと遠くから家族などで遊びに来る）は少ないのだとは思いますが、だからこそ使いやすいというのがありますし、これが至近にあるというのは本当によいですよね。

他にもビッグ・エーが徒歩5分のところにありますし、通学区の小名木川小学校が徒歩8分となるなどファミリーにとって申し分のないものと言えます。

問題らしい問題は、やっぱり敷地形状が影響し南向き住戸（エアリーサイトの南端の角住戸のみ）がほとんどないところになるでしょう。
北向きのフロントサイトと西向きのエアリーサイトの2棟構成となった物件で、エアリーサイトの西側は青空駐車場（月極と時間貸）を挟んでいるとは言え、将来的にこういったマンションなどになってしまう可能性はけして低くはありません。

西側の明治通り沿いとは異なり、"少し内側（青空駐車場の敷地から東側）"は第三種高度地区指定がなされており、斜線制限により幾らか高さが抑えられるところはあるものの、北側が小名木川なため、このぐらいの高さの建物を立てることはけして難しくはないですね。

敷地は気持ち南東方向に傾いていますし（※）、エアリーサイトはいっそのこと既存マンション（の共用廊下）側を向けた配棟にしてしまうのも1つの手だったような気もしますが…。
※南東方向に傾いているがゆえに第三種高度地区の北側に向けての斜線制限の影響で東向きにするのが難しかったという事情もあるでしょうね（東向きにする場合、敷地西端に立て、東側を当物件の駐車場にしたいでしょう…）。

公式ホームページ

お部屋はフロントサイトの71㎡の3LDK、北東角住戸です。北側に小名木川、そしてその向かいも大島西中学校の大きな敷地ということでかなり先まで視界抜けの得られるポジションです。この最上階住戸だと東側の11階建のマンハイム西大島も越えるぐらいですし、北西方向のスカイツリービューも魅力になるはずです。
タワマンのような高さはありませんし、方角的に日照時間が短いのはファミリータイプとしては少々ミスマッチを感じるところではあるものの、物件内では条件の良いお部屋になります。

間取りは70㎡そこそこのもので70㎡台中盤～80㎡ちょっとまでのプランもわりと設けられた物件ですので条件の良いポジションのわりには平均的な大きさになっています。

北西角住戸は80㎡超となっており、北西方向のスカイツリービューを念頭に置いたと思われる「ダイレクトコーナーサッシ」も採用されてはいるのですが、その開口向きは西がメインであり、西側正面方向はその青空駐車場を挟み13階建のニューシティアパートメンツ西大島とお見合い（共用廊下側ではなく住戸開口部側）になっていることを考えると、眺望重視というよりも北西方向（駅からのアプローチ方向）からの”見てくれ（デザイン）”を重視した設計なのでしょう。
もちろん見た目も大切なのですが、こちらの北東角住戸も魅力あるポジションではあるのでもう少し開口部を重視した設計を心掛けて欲しかったですね。

また、71㎡という面積を考慮してもLDの10.5畳はやや小さく感じますね。
入口付近の実質的な廊下部分が長めで、この面積帯ならば12畳ぐらいはあってもおかしくないでしょう。

とりわけ収納が充実している印象もありませんしせっかくの角住戸ということを考えるとLD周りの魅力を高めるなどすることでもっと華のある設計であって欲しかったですね。

一方、玄関が共用廊下からしっかりとセットバックされている点、洗面所にしっかりとしたカウンターが設けられているあたりは良い点でしょう。

坪単価は316万円。その80㎡超の北西角住戸とほぼ同じ単価設定（こちらの方が気持ち高いぐらい）です。
"お見合い"もあるとはいえ大きなダイレクトサッシ（柱・梁の"外側"にあるのでサッシ高も高いです）はやはり魅力的ですので北西角住戸の方がもっと単価高になっていてもおかしくないのですが、やはりその15階建とのお見合いや80㎡超ゆえのグロス価格の嵩みが障害になった結果このようなお値段設定になっているのでしょう。

ただ、そもそも論で言うと、この北東角や北西角の上層階というのは物件内で”目玉"となってくるお部屋なわけで、280～290万円ほどの平均坪単価に対しての"伸び"は小さく、総戸数183戸というスケールがあることを考えても当物件はかなり平坦な値付けがなされている印象があります。

こういった眺望は良好でも日照が得にくいポジション（眺望に重きが置かれるタワマンの中層階以上では話は別）、かつ、平凡なプランでも物件内の目玉プランにおいては結構なプレミアムが乗っかっていたりもするのですが（当物件は多くを占めるエアリーサイトが囲まれ感があり、単価を伸ばせないので尚更）、この物件は現実を見ていると思います。まぁ、北西角とは異なり開口部は地味で、ハイサッシ（おおよそ2.1m以上）が採用された採光抜群なタワマンの北向き住戸とは同列に語ることは出来ませんが（タワマンの中にはここと大差ないサッシ高2m程度の物件もあります）、日照を気にしない方には良い条件でしょうね。

西大島駅徒歩9分（及び住吉駅徒歩11分）で一昨年分譲されたプラウド住吉の南面が小名木川のリバーフロントとなる上層階角住戸は坪単価330万円ほどでしたので、日照面の落差を考えるとけして安くは感じませんが、プラウドは5階建とこちらよりも低かったですし（こちらはスカイツリーも望めますし眺望という意味ではかなり優れている）、プラウド自体南向き（リバーフロント）とそれ以外のお部屋の単価差が小さく感じる物件でしたからね。

ちなみに、そのジオ深川住吉の小名木川向き（北向き）住戸の上層階と比べた場合には少し高いぐらいの水準になります。
ジオは最寄駅がそもそも違いますし、北向き棟は日照面の至らなさを考慮し「50㎡台の2LDK」がほとんどだったので、こちらのファミリータイプよりも日照時間の短さが気にならなかったという側面もありますが、あれから5年近く時が経過していますので悪い水準でないことは確かです。