グリーンパーク神田司町【駅近ながら良好な環境】2階69㎡9,070万円（坪単価434万円）

グリーンパーク神田司町。

所在地：東京都千代田区神田司町2-4-6他（地番）
交通：淡路町駅徒歩3分、小川町駅徒歩3分、新御茶ノ水駅徒歩4分、神田駅徒歩5分（JR線。東京メトロは徒歩4分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、22戸

先行するグリーンパーク淡路町の完売が見えてきたこのタイミングでこちらも販売開始されました。

その淡路町の記事で書いたように、この界隈にはそれ以前にグリーンパーク千代田司町とグリーンパーク千代田淡路町があり、マンション名が非常に紛らわしい感じになっているのですが、こちらは既に千代田司町があるがゆえの”神田司町”という形ですかね。

町名の「神田司町」をそのままとった形で神田駅を意味したものではありませんが、神田駅（JR）が徒歩5分となるのはこのエリアのブランド物件プラウド千代田淡路町やパークホームズ千代田淡路町などと同じで（先行するグリーンパーク淡路町は徒歩6分）、やはり淡路町・小川町の駅近に加え山手線徒歩5分圏内というのは非常に分かりやすい魅力と言えるでしょう。

立地としては、一八通り沿いで、至近に神田児童公園と千代田小学校のあるポジションになります。神田児童公園との間には4階建のビルがあり、中層階以上でないとパークビューにはならないのですが（この敷地と同じ商業地域で容積率も同様に600％と高いエリアなので建替等によりもっと高い建物になる可能性も十分にある）、その千代田小学校との間の通りは桜並木で有名ですし都心部ながら環境面での魅力も窺えます。

大通り沿いなどではないので公園側以外（公園の先も）は同じような高さの建物で埋め尽くされている感じではあるものの、このエリアはどの物件も似たような状況ですし、隣の隣が公園、かつ、大通りに面していないあたりは魅力でしょうね。

また、通学区の千代田小学校は目の前徒歩1分、買物関係もマルエツプチが徒歩1分、業務スーパーが徒歩2分、まいばすけっとが徒歩3分、さらにサミットストアとオリンピックが徒歩6分となるなどかなり充実しています。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の2LDK、南東西の三方角住戸です。南と東の2面が接道したポジションではありますが、南側は細い道路（私道かな？）の向かいにその4階建のビルがあり、低層階は公園ビューどころか圧迫感や日照への影響もあるでしょうね。

間取りは惜しくも70㎡に達していませんが、先行するグリーンパーク淡路町の全戸3LDK（70㎡前後）と似たコンセプトが採用されている印象です（こちらのもう1つのプランは50㎡台の2LDKなので全戸3LDKではない）。

淡路町の全戸3LDKは正直驚いたのですが、こちらの南向きの中層階以上はこのエリアでは日照・視界面に恵まれたポジションなので3LDKになるのは納得ですね。

ただ、プラン的には三方角住戸ゆえか柱の食い込みがかなり顕著なのが気になります。
廊下が短めなのは救いですけど、けして大きな面積ではないのに柱が6本というのは…。

食い込みによる面積消費もさることながら、洋室全ての居室形状に与える影響も大きいですし、もちろん畳数には柱の食い込みもカウントされていますのでなかなかに厳しいものがありますね。

敷地面積200㎡ほどしかない物件ですし、そういったものへの配慮を行えるだけのゆとりを捻出（※）するのが難しいのは分かりますけど、バルコニーも小さいですし、せっかくファミリータイプにしたのですからもう少しなんとかして欲しかったですかね。
※浴室は珍しい1616タイプでそのあたりからも設計面の困難さが窺えるというものです。

坪単価は434万円。公園方向の視界抜けが得られる上層階は520万円ほどの設定で、視界が芳しくない低層階なりの水準です。先行するグリーンパーク淡路町の低層階とほとんど変わらない水準ですので大きな違和感はないでしょう（上層階は公園側の視界抜けが得られる分、先行する淡路町よりも高くなっています）。

淡路町の記事で言及したように、2018年のパークホームズ千代田淡路町などと比べると立派なお値段には感じるのですが、早いものであれから3年経過しさらに価格が高騰していますし、中小デベロッパーなりの現実的な範疇と言えると思います。

まぁ、あまりに顕著過ぎる柱の食い込みからするともうワンパンチ欲しかった感はありますけどもね。