ファインスクェア瑞江【買物便と環境が高いレベルの両立した駅徒歩5分】71㎡5,900万円台（予定）（坪単価約274万円）

ファインスクェア瑞江。

所在地：東京都江戸川区瑞江2-147-7他（地番）
交通：瑞江駅徒歩5分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、24戸

ファインスクェアシリーズらしくスケール的には小ぶりですが、ほどよい駅距離と良好な環境がバランスした立地に誕生する物件です。

火葬場（斎場）の通り沿いであることが若干気になったりもしますが、距離はそれなりにありますし、南側の通り（この周辺は土地区画整理事業区域内で、電柱の地中化もなされ景観も良好）は交通量も多くはありませんので全戸3LDK（2LDK+S）×全戸南向きにお誂え向きの立地という印象ですね。

駅徒歩1分のプラウド瑞江の記事で言及したように、瑞江駅は商業地域に指定されている範囲が小さく駅前にお店がぎゅっと詰まっているので、駅徒歩5分でも住居系エリアならではの落ち着きがあり、買物便と環境が高いレベルで両立しています。

ラパーク、ライフが徒歩5分、ジェーソンが徒歩1分、業務スーパーが徒歩2分、フジマート、アコレが徒歩3分、そして目の前にセブンイレブンと本当に便利な立地ですね。

なお、通学区は下鎌田西小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は道路の向かいに2階建のマンションなど低層建物が多くなっており、この上層階住戸からは駅付近までの視界抜けが得られるという良好なポジションになります。
西側も平屋のセブンイレブンですし、その先もやはり低層建物ばかりですね。

間取りは物件内で最も大きなものになっており、このご時世の中小デベロッパー物件としてはしっかり目の面積帯という印象ではあるものの、中身はちょっと…。

まず初めに違和感を覚えるのは廊下の長さでしょうね。70㎡そこそこの角住戸としてはこの廊下の長さはかなり厳しいものがあります。

このようになった最大の要因は、敷地東西の間口に余裕がない中で全戸南向き（1フロア3戸）にしたことで、いわゆる田の字ベース（廊下（玄関）の両側に洋室）のプランに出来なかったのが痛いですね。

廊下が長いだけあって田の字プランとは異なりプライバシー面への配慮がなされているのは良い点なのですが、LDの入口付近の実質的な廊下部分も含め本当に廊下が長いですし、西側隣地との離隔が図れていないことで西側に並べた洋室のうちの1室がサービスルームになってしまっているのも残念です。
西側はセブンイレブンなので実際の採光は良好なのですが、建築基準法上の規定上、今立っている建物は無関係で、隣地との離隔距離やこの物件の最高部からの上下距離が関係してくるので、サービスルーム（居室とは認められない）になってしまうのです。
※洋室1は隣地との離隔が十分に図れた北側にも開口部、洋室2はリビングインで南側に開口部のあるLDと一体で規定を適用出来るので居室要件を満たせている。

中住戸Bタイプ（70㎡）はほぼ同じスパンで田の字に出来ているのでこちらも多少無理してでもその方が良かったような気がするのですが、”角住戸なりのプラン”を意識したということなのでしょうか。

LD単体で実質10畳程度しかないのは気になりますが、収納はわりと充実しているのは悪くないでしょう。

坪単価は予定価格で約274万円。優に300万円を超えていたプラウド瑞江（平均坪単価約315万円）の上層階に比べ大分安いのはもちろんのこと、バウス瑞江（駅徒歩7分、平均坪単価約255万円）の上層階よりも安いぐらいの水準になります。
そのようにバランスのとれた立地に加え、日照だけでなく視界も良好な南向きでの単価ですので中小デベロッパーらしい現実的な設定と言えるでしょう。
ちなみに、1階住戸は坪単価230万円ほどの水準で、ほぼゼロメートル地帯（標高約1m）とは言え、目に優しい水準になっています。

惜しむらくは効率性にかける間取りで、効率性重視の”田の字ベースの3LDK”でこのお値段だったら…という思いは少なからずありますが…。