ミオカステーロ横濱中山Ⅱ【中山駅は再開発もあるけどどちらかと言うとららぽーと？】6階71㎡4,698万円（坪単価220万円）

ミオカステーロ横濱中山Ⅱ。

所在地：神奈川県横浜市緑区中山3-1156-4他（地番）
交通：中山駅徒歩12分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、34戸

同じ中山3丁目ではあるものの、先行するパレステージ中山Ⅱの駅徒歩3分とはかなり離れたところに誕生する物件になります。

パレステージ中山Ⅱは駅前な上に線路沿いという賑やかな立地であったのに対しこちらは中原街道からも内に入った落ち着きある住宅街に位置しています。

南側隣接地に5階建のマンションがあり、駅距離がありながらも東向きの配棟になってしまっているのが少々残念ですし、近隣にお店の少ないエリアでもあるので買物関係も基本的には駅付近まで向かう必要があり、利便性は高いとは言えません（青砥上星川線沿いにまいばすけっとがあり、駅方面にいくよりはやや近い徒歩8分）。

中山物件としてはかなり鴨居駅寄りのポジションではあるので、自転車を利用すればららぽーと横浜まで容易にアクセスできるのは魅力っちゃ魅力ですけど、お隣のパークシティララ横浜の再建築・再販住戸がこの物件と大差ないお値段設定となる予定ですので、鴨居側ではなく余程こちら側のエリアに思い入れがない限りはタイミング的に微妙な印象ではあるでしょうか。

ちなみに、中山駅の南口ではタワマンを含む再開発が進行中で、そういった点も中山物件のアピール材料の1つにはなるのかもしれませんが、こちらは北口側ですし、そちらまではちょっと遠く感じますね。

なお、通学区の中山小学校は徒歩5分とほど近いところにあります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように南側隣地のマンションは5階建なのでこの最上階住戸からの影響は小さくはなるものの、塔屋などもありますし、5階の床上150cmほどでしかない人の目線からだと視界抜けが得られる感じではないでしょう。
ただ、日照は何ら問題ありませんし、東側道路の向かいは青空駐車場なのでそっち方向の視界抜けは十分ですね。

間取りは、北東角の72㎡や最上階に1戸だけあるルーバルプラン80㎡ほどは大きくはありませんが、しっかりと70㎡を確保しています。

ミオカステーロシリーズはミオカステーロ都筑ふれあいの丘やミオカステーロ港北中川Ⅲなどで非常にゆったりとした面積のファミリータイプを提案していたのでここは拍子抜けしてしまうところもあるのですが、駅距離があるがゆえに（駅距離に特長がないがゆえに）価格（グロス）で勝負しなければならないのも事実で、現在は100㎡超もあるパークシティとの競合（というか、競合出来れば大したもの）もありますのでそういった戦略は得策ではないでしょう。

プラン的にはゼネコンデベロッパーらしいツボを押さえた設計という印象になるでしょうか。
角住戸ながら廊下をコンパクトにした設計で、柱の影響も小さく出来ているのでかなり効率的です。

専有面積のわりに洗面所がやや手狭感があるのは気にはなるものの、各居室の畳数はしっかりとしたものですし、収納も充実しています。LDは一面採光ながらしっかりとした幅のある開口部ですし、洋室2の大きく開け放てる引き戸設計や窓のある浴室なども魅力ですね。

坪単価は220万円。ルーバル付の最上階北東角住戸よりは流石に幾らか安いものの、物件内では上限に近い設定です。
駅徒歩3分のパレステージ中山Ⅱの平均坪単価約240万円に対し、こちらは平均で200～210万円といったところだと思うのでとりわけ違和感はないのですが、やはり今時期はどうしても近い価格帯のパークシティが気になりますね。

やらかした（汚名を垂れ流した）物件でなければ（純粋な新規物件であれば）もう少し強いお値段設定になっていたはずですが、物分かりの良い三井不動産による欲張らないお値段設定になっているためこういった同時期分譲の物件にとってはわりと迷惑ではないでしょうか（汗）。