プレシスヴィアラ船橋【凄い単価差】11階30㎡3,440万円（坪単価376万円）
プレシスヴィアラ船橋。
所在地：千葉県船橋市本町2-2325-21他（地番）
交通：京成船橋駅徒歩6分、船橋駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、50戸
本町通りから少しだけ南側に入ったポジションだったヴィークコート船橋本町、本町通り沿い（しかも手前）だったプラウド船橋本町通りよりは本町通りから離れるポジションにはなるものの、駅距離は1分ほどの差しかないですし、それらの記事で書いているように船橋駅・京成船橋駅からのこの距離感というのは貴重です。
敷地周囲は結構ごちゃこちゃしている印象で、そこそこの囲まれ感はあるものの、本町通りや千葉街道からしっかりと内に入ったなりの落ち着きがありますし、とかく利便性の高いこの立地ならばプレシスヴィアラらしい全戸30㎡台のプランニングもお誂え向きでしょう。
船橋駅南口の再開発はもう少し時間がかかりそうですが、いずれはその再開発の恩恵を受けることが出来そうなポジションでもあるでしょう。パークハウスプレシアタワーのお隣、玉川旅館跡地では新日本建設がスケール感のある分譲マンションを予定していますし、そういった再開発の影響もあり船橋駅徒歩10分圏内もまだまだ変わっていきそうな雰囲気があるのもプラスだと思います。
公式ホームページ
お部屋は30㎡の1LDK、南東角住戸です。L字形となった敷地の南東端（西側道路から一番奥まったところ）に位置しており、南側は4階建のビル、東側は9階建のマンションがあるのですが、最上階住戸ならばいずれの方角も視界抜けが出てくるポジションで、船橋港親水公園花火大会の特等席にもなるでしょう。
間取りは30㎡にギリギリ乗せた程度の1LDKで、当物件は全タイプがこちらとほぼ同じ大きさの小さなものになっています。
そのような再開発が控えた船橋駅までほど近いポジションですので、ファミリータイプ（3LDK）までは必要なかったとは思うものの、総戸数は50戸ありめちゃくちゃ小さな物件というわけではないのでコンパクトでも30～40㎡台（1LDK～2LDK）ぐらいのレンジであってもよかったのかなという印象ではありますね。
ワンルームに毛が生えた程度でしかないこの大きさだと純粋に実需で検討する方は大分減ってしまいますし、投資目線で検討する方にとっても「出口」を考えた場合にはウエルカムではないのです。
「出口」で投資家ばかりがメインターゲットになるような面積帯のお部屋はあまり好ましくないですし（投資は言わずもがな価格ありきのところがあるので価格を見る目が厳しい）、ある程度幅広いニーズに応えられるプランという意味でももう少し面積帯の大きなプランがあってしかるべきだったと思うのです。
「ここまで面積を絞ったからには単価もかなり立派」なのかと思いきや低層階はわりと大人しめで、このぐらいの単価で行けるなら40㎡台でも引き合いはあったはずです。
なお、プラン詳細として多く語ることはありません。この上層階はそのように視界良好なので全体的にもっと開口部を充実させて欲しかった印象ではあるものの、囲まれ感の強い低層階から同一プランですので仕方ないっちゃ仕方ないでしょう。上層階だけ異なるプランを設けるぐらいの頑張りが欲しかったという思いもなくはないですけど…。
坪単価は376万円。このプランの低層階は280万円ほど、他の同面積帯のプランの中には坪単価250～260万円のものまでありますので、単価差がもの凄いことになっています。
タワマンの「低層階」と「最上階プレミアムプラン」のようなケースでは単価差が倍近くなるようなケースもあるにはありますが、当物件には当然ながらグレードの差などはないですし、"面積帯もほぼ同じ"という中でのこの単価差はなかなか凄いものがありますね。最高単価は最安単価のおよそ1.5倍水準で、かなり珍しいケースと言えるでしょう。
25～40㎡台などといったように面積帯にある程度のレンジが設けられていればグロスで2,300万円台～4,500万円台などといったようにある程度の価格レンジを設けるのは容易いことなのでそこそこの予算帯（ないし面積帯）の検討者をターゲットに出来るのですが、この物件はほぼほぼ30㎡のプランしかなく単価差を設けないことにはグロス価格のレンジが広がらないということもありつつの価格設定なのでしょうね。
下限とのギャップが大き過ぎるので余計にそのように感じるというのもありますが、視界抜けが得られるとは言え上層階は流石にちと高く感じますかね…。
所在地：千葉県船橋市本町2-2325-21他（地番）
交通：京成船橋駅徒歩6分、船橋駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、50戸
本町通りから少しだけ南側に入ったポジションだったヴィークコート船橋本町、本町通り沿い（しかも手前）だったプラウド船橋本町通りよりは本町通りから離れるポジションにはなるものの、駅距離は1分ほどの差しかないですし、それらの記事で書いているように船橋駅・京成船橋駅からのこの距離感というのは貴重です。
敷地周囲は結構ごちゃこちゃしている印象で、そこそこの囲まれ感はあるものの、本町通りや千葉街道からしっかりと内に入ったなりの落ち着きがありますし、とかく利便性の高いこの立地ならばプレシスヴィアラらしい全戸30㎡台のプランニングもお誂え向きでしょう。
船橋駅南口の再開発はもう少し時間がかかりそうですが、いずれはその再開発の恩恵を受けることが出来そうなポジションでもあるでしょう。パークハウスプレシアタワーのお隣、玉川旅館跡地では新日本建設がスケール感のある分譲マンションを予定していますし、そういった再開発の影響もあり船橋駅徒歩10分圏内もまだまだ変わっていきそうな雰囲気があるのもプラスだと思います。
公式ホームページ
お部屋は30㎡の1LDK、南東角住戸です。L字形となった敷地の南東端（西側道路から一番奥まったところ）に位置しており、南側は4階建のビル、東側は9階建のマンションがあるのですが、最上階住戸ならばいずれの方角も視界抜けが出てくるポジションで、船橋港親水公園花火大会の特等席にもなるでしょう。
間取りは30㎡にギリギリ乗せた程度の1LDKで、当物件は全タイプがこちらとほぼ同じ大きさの小さなものになっています。
そのような再開発が控えた船橋駅までほど近いポジションですので、ファミリータイプ（3LDK）までは必要なかったとは思うものの、総戸数は50戸ありめちゃくちゃ小さな物件というわけではないのでコンパクトでも30～40㎡台（1LDK～2LDK）ぐらいのレンジであってもよかったのかなという印象ではありますね。
ワンルームに毛が生えた程度でしかないこの大きさだと純粋に実需で検討する方は大分減ってしまいますし、投資目線で検討する方にとっても「出口」を考えた場合にはウエルカムではないのです。
「出口」で投資家ばかりがメインターゲットになるような面積帯のお部屋はあまり好ましくないですし（投資は言わずもがな価格ありきのところがあるので価格を見る目が厳しい）、ある程度幅広いニーズに応えられるプランという意味でももう少し面積帯の大きなプランがあってしかるべきだったと思うのです。
「ここまで面積を絞ったからには単価もかなり立派」なのかと思いきや低層階はわりと大人しめで、このぐらいの単価で行けるなら40㎡台でも引き合いはあったはずです。
なお、プラン詳細として多く語ることはありません。この上層階はそのように視界良好なので全体的にもっと開口部を充実させて欲しかった印象ではあるものの、囲まれ感の強い低層階から同一プランですので仕方ないっちゃ仕方ないでしょう。上層階だけ異なるプランを設けるぐらいの頑張りが欲しかったという思いもなくはないですけど…。
坪単価は376万円。このプランの低層階は280万円ほど、他の同面積帯のプランの中には坪単価250～260万円のものまでありますので、単価差がもの凄いことになっています。
タワマンの「低層階」と「最上階プレミアムプラン」のようなケースでは単価差が倍近くなるようなケースもあるにはありますが、当物件には当然ながらグレードの差などはないですし、"面積帯もほぼ同じ"という中でのこの単価差はなかなか凄いものがありますね。最高単価は最安単価のおよそ1.5倍水準で、かなり珍しいケースと言えるでしょう。
25～40㎡台などといったように面積帯にある程度のレンジが設けられていればグロスで2,300万円台～4,500万円台などといったようにある程度の価格レンジを設けるのは容易いことなのでそこそこの予算帯（ないし面積帯）の検討者をターゲットに出来るのですが、この物件はほぼほぼ30㎡のプランしかなく単価差を設けないことにはグロス価格のレンジが広がらないということもありつつの価格設定なのでしょうね。
下限とのギャップが大き過ぎるので余計にそのように感じるというのもありますが、視界抜けが得られるとは言え上層階は流石にちと高く感じますかね…。