プレシスヴィアラ船橋【洗面室内にトイレ手洗いカウンター】4階30㎡2,390万円（坪単価263万円）

続けて、プレシスヴィアラ船橋。

設計は西尾建築設計、施工は守谷商会、デザイン監修はシーアンドスタイルということで、いずれもプレシスシリーズでお馴染みです。二重床ではありますが、床スラブ厚が一般的な200mmよりも薄い180mmなのは気になる点の1つでしょうか。

総戸数50戸とは言え、全戸30～31㎡というコンパクトレジデンスということからもお分かりのように敷地面積400㎡に満たない小規模な物件になります。

敷地もL字形（いわゆる旗竿地的な形状）で間口が小さいためエントランス周りにゆとりを感じることは出来ないのですが、照明使いも上手なスタイリッシュなエントランスが採用されているのでワンルームに毛が生えた程度のコンパクト物件のエントランスとしては悪くはないでしょう。

外観デザインにも大きな特徴はないものの、ガラス手摺中心、かつ、黒系のアルミのマリオンなども施されているのでこちらもスタイリッシュな印象にはなりますね。

前回のプレシスヴィアラ船橋。

公式ホームページ

お部屋は30㎡の1LDK、南向き中住戸です。南側は4階建のビル（マンションでは5階相当程度）があり、近いところで視界が塞がれてしまうポジションではあるものの、日照的には問題ないでしょう。

間取りはやはり30㎡そこそこの小さな1LDKなので多く語ることはありません。
ただ、同面積帯で形状もほぼ同じ先ほどのプランとは異なるものを心掛けたためか、却って難しさを感じるものになってしまっているところがあるのかなと。

洗面浴室を玄関前のノンリビングインの位置に出来ているのは1つの魅力です。ただ、その一方でLDの入口付近の実質的な廊下スペースが不自然に長くなってしまってしますし、ウォークインクローゼットの奥行が長過ぎるのもどうでしょうか。

この形状だとクローゼット内に出入りするスペースをかなり大き目に確保する必要があるので大きさほどの収納力に欠けますし、かといって無理やり押し込んでしまうと出し入れがかなり不便になってしまいます。

なお、この面積帯のプランとしては異例と言えるぐらいバルコニーの奥行がしっかりと確保されているのは魅力の1つでしょうね。

坪単価は263万円。南側の前建を越える8階だと329万円ですので、基本的には前建の影響を加味したお値段設定になります。
ただ、日照はこの階でも得られますし、実需がメインとなるような大きさのプランであればこのような単価差になるのも分からんではないのですが、このエリアのこの面積帯だと投資ニーズは少なくないでしょうし、そういう意味ではやっぱり単価差が大き過ぎる印象ではありますね（投資賃貸を想定した場合、賃料差がこの単価差のように大きくなることはありえませんので、低層階の方が利回りは大分良くなります）。

敷地南側にはちょっとした植栽スペースやサイクルポートなどが設けられており、南端ギリギリに建物を立てるわけではないですし、目の前は前建の"裏側"でそこに常に人がいるような場所ではないあたりかも単価差は大き過ぎる印象ですね。やはり全戸30㎡ほどのプラン設定にしてしまったことで価格レンジが設けづらく広告等でインパクトを出すためのパンダ部屋的な意味合いもあるのでしょう。

設備仕様面は、全戸30㎡ほどのコンパクト物件ということでシンプルです。ディスポーザー、水回りの天然石天板仕様がないのは当然ですが、食洗機や床暖房もありません。
トイレ手洗いカウンターが付いているのは良い点なのですが、こちらのプランはトイレが洗面室内にあるにもかかわらずトイレ手洗いカウンターが付いておりちょっと面食らいました…。必要かね？？？

管理費は389円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールメリットの得られない小ぶりな物件ということで高いですね…。投資目線で考えた場合、都心部などとは異なり賃料単価が安いため管理費単価が高いと収支へ及ぼすマイナスの影響がどうしても大きくなってしまいます。

駐車場は1台のみで平置になります。