ザ・サンメゾン白金台五丁目【トイレ2ついります？】2階108㎡22,800万円（坪単価698万円）

ザ・サンメゾン白金台五丁目。

所在地：東京都港区白金台5-256-8（地番）
交通：白金台駅徒歩10分（6～23時までの1番出口より徒歩9分）、目黒駅徒歩17分、恵比寿駅徒歩18分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、18戸（うち一般分譲対象外5戸含む）

同じ白金台五丁目で2015年に分譲されたプラウド白金台や昨年のグランドメゾン白金台五丁目のように目の前が自然教育園になっているわけではありませんが、プラチナ通りから内に入った白金台5丁目らしい落ち着きあるポジションに誕生する物件です。

総戸数は18戸ながら平均専有面積108㎡を超えた低層建の物件ですので敷地面積は1,000㎡弱とそこそこの大きさがありますし、住居系地域らしく高さ制限がそれなりに厳しいエリア（最高高さ24m×第3種高度地区）ということで南面条件も良好ですね。

平均専有面積が同様に100㎡を優に超えていた駅徒歩4分のザ・サンメゾン白金台は未だ分譲中であり、面積を大きくすればいいってものではないのですが、ほとんどのデベロッパーが狭小プランに傾倒する中でこういった豊かなプランを採用するのは簡単なことではなく、白金台という立地、良好な環境面などを考慮した芯のある物件といえるでしょう。

スーパーは首都高手前のマルエツプチが徒歩3分ほど、また、通学区は白金の丘小学校（学園）で徒歩10分ちょっとといった感じになります。

公式ホームページ

お部屋は108㎡の3LDK、南角住戸です。いずれの方角も屋根部分を含め3階程度の高さのある住宅になっており、建築基準法上の1階住戸（エントランス階であり、ほぼグラウンドレベル）では視界抜けは得られません。しかしながら、日照面を考慮しそういった高度地区指定がなされているわけですし、南西側は前建の手前で接道しているので日照に関しては問題のないポジションですね。

間取りは当物件内では平均程度の大きさでしかないものの、100㎡超という十分な大きさがあります。

角住戸なりに廊下がかなり長くなっていることなどが影響し、LDの18畳は100㎡超の3LDKにしてはちょっと寂しい印象、また、バルコニーがあまりに小さいあたりもいかがなものかとは思うのですが（最近は室内干しをする方が多いとは言えどもねぇ…）、5.1畳のキッチンや8畳の主寝室、ダブルボウルの洗面室、そして充実した収納などはやはり100㎡超ならではでしょう。

玄関周りは廊下に比べかなりしっかりとした幅が確保されているのも良い点ですね。一方で、洗面所の入口が玄関にかなり近いのは気になりますけど…。

ちなみに、こちらのプランにはトイレが2つあります。お住まいになる方は中心に近いところにあるトイレ2を使うのが普通でしょうし、このプランの感じ（この居室配置の感じ）でトイレ2つ必要ですかね？？？

トイレ1の場所は玄関にかなり近いので確かに抵抗があるのですが、だったらトイレ2だけでいいような…。玄関だけで帰ってもらうような方にトイレを貸すケースはまずないでしょうし、言っても100㎡そこそこのプランですからねぇ…。

坪単価は698万円。平均坪単価はザ・サンメゾン白金台とほぼ同じ830万円ほどになるようで駅距離がかなり違いますのでちょっと驚きました。
こちらは1階住戸なりに抑えられてはいますが、このようなポジションであっても100㎡超としたことでグロスは優に2億を超えており、LDの18畳やバルコニーの小ささ、良いとは言えない視界面など、なんというか中途半端な印象を受けてしまいます。

今時期のこのようなエリアにおいては”2億では大したお部屋は買えない”と言ってしまえばそれまでのところもあるものの、築古物件であればまた事情が違ってきますし、廊下も長いこのプランの100㎡超ならば80～90㎡台との競合もなくはないわけで、こちらのプランはなんというか「100㎡超」を意識し過ぎたがためにちょっとチグハグなプランになっている気がするのです。

上述のように安易に面積を絞っていない点には好感が持てるのですが、トイレが2つあるあたりはデベロッパー（もしくは設計者）の自己満足のような気もしなくはないわけで、このポジションならば100㎡超でももっと効率性を重視するとか、100㎡ギリギリにするとかもう少し価格面（主にグロス）とのバランスを取ったより現実的なプランを心がけた方が良かったような印象があります。