ピアース上野毛レジデンス【小規模でもこの雰囲気は流石】3階65㎡8,590万円（坪単価435万円）
ピアース上野毛レジデンス。
所在地：東京都世田谷区上野毛4-289（地番）
交通：上野毛駅徒歩8分、二子玉川駅徒歩18分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、25戸
敷地面積800㎡に満たない総戸数25戸というかなり小ぶりな物件ではありますが、駒沢通りや環八からしっかりと内に入った住宅街に誕生する物件で、上野毛駅からはそういった大通りを越える必要のないポジションという点も魅力になるでしょうか。
二子玉川駅まではかなり距離があり、多摩川沿いからは離れた国分寺崖線の丘上ポジションでありながらもライズが徒歩13分とまずまずの距離感であるあたりも魅力っちゃ魅力ですかね。
スーパーは用賀中町通り沿いのヨークマートが徒歩7分、上野毛駅前のオオゼキが徒歩8分という感じで近くも遠くない感じです。
また、通学区の中町小学校は徒歩7分とまずまずの距離感ですね。
設計は庵都市建築設計事務所、施工は小川建設、そしてデザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンです。
最近のピアースはピアース自由が丘レジデンスにも携わっている南條設計室の山形氏がデザイン監修に起用されることが目立ちますが、ウイ・アンド・エフヴィジョンは昨今でもピアース千代田東神田に携わっていますし、ディアナコート尾山台翠景のデザインは今でも記憶に残っているぐらい素敵なものでしたね。
当物件はそのようにかなりの小規模にはなるのですが、やはり規模感に欠けたディアナコート尾山台翠景のエントランス前が凝っていたようにこちらもその手腕を如何なく発揮している印象ですね。
多摩美術大学や五島美術館にほど近い立地条件であることもあり、より一層芸術性を追求しているようで、シルバーのアルミ素材が印象的な大きなキャノピー、外から内へとつながるベンチ上の白大理石調の設えはかなりインパクトがあります（ここもピアース千代田東神田などと同じで風除室ないですけどもね…）。
外観もコンクリート打放し、メタル、ガラス、タイルと1つ1つが繊細な表情を見せてくれるデザインになっており（バルコニー軒裏もアルミですかね？）、このような小規模物件でこの雰囲気・存在感を出せるのはやっぱり凄いと思いましたね。
設計面では内廊下に加え双方向エレベーターを採用しているのも特徴になります。
中住戸の開口部を増やすために住戸と内廊下の間に吹抜も設けていますし、小規模ながら設計面でも工夫が感じられますね。そんな繊細な設計であるにもかかわらず風除室がないのはやっぱり不思議ですけどもね。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、西角住戸です。南西・北西共に戸建になっており、3階建のものもあるので当住戸からの視界は屋根がかかる感じにはなるのですが、圧迫感などはなく日照も良好です。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。東角には70㎡超がありますし、落ち着きある住宅街に位置しているためピアースでもファミリータイプが中心になっているあたりは良い点ではあるものの、南角も68㎡しかないですし、このご時世なりとは言えちょっと残念な印象にはなります。
ただ、こういった小さめのファミリータイプでもしっかりと”違い”を出しているのは素晴らしいですね。
玄関正面にサービスバルコニーがあり、そこに向かって大きな開口部が設けられています。玄関から廊下に続くタイル貼が高級感を与えてくれるのはモリモト物件の十八番と言っても過言ではないわけですが、こちらのプランはそれに加え窓があることで採光を得ることが出来、さらに魅力的な空間になっています。
この面積帯の3LDKにしてはやや廊下が長い印象にはなってしまいますし、形の悪い3.5畳の洋室や衣装収納の少なさ（シューズインは大きいけど…）も大いに気にはなりますが、マンション（プランも）は足し算引き算（ないし、各項目を足した合計点）で吟味するものではないのでこういった一定の方に刺さるものを提案しているというのは大きな意味があるでしょう。
LDは角位置（二面採光）ではなく、隣接する洋室の引き戸も大きく開け放てるようになっていないのも残念です。しかしながら、掃き出し窓はサッシ2枚半分確保されているのは悪くないですし、トイレに窓があるあたりも角住戸ならではですね。
坪単価は435万円。上層階のルーバル付のプランなどには坪単価470万円超のものもありますが、平均で言うとこのお部屋よりも少し高いぐらいになるでしょう。
上野毛アドレスの分譲マンション（いわゆるワンルーム投資マンション除く）は約8年ぶりになりますし、同期間は上野毛駅徒歩10分圏内での分譲もありませんので適切な比較対象が見当たりません。
同じ上野毛駅徒歩10分圏内でも国分寺崖線の上か下かでかなり印象が変わってきますし、そういった事情に加えライズが出来て以降は”下側”の魅力、”二子玉川駅寄り”の魅力が高まっているというのもあるので非常に評価が難しいのは確かです。
同じピアース同士で比較するのであればピアース自由が丘レジデンスやピアース用賀レジデンスよりも若干安くはなっているので相応っちゃ相応なのでしょうが、いずれの物件もひと昔前のように70㎡台中心にすることなく50～60㎡台を多くすることで単価高を目指した感が強いのは確かですね。
設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼（400角）などこのシリーズらしいそれなりのものにはなっています。
管理費は340円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下のかなりの小規模物件ですのでこのぐらいはやむなしでしょう。
駐車場は身障者用を含む全4台で道路沿い建物1階部分の平置になります。
所在地：東京都世田谷区上野毛4-289（地番）
交通：上野毛駅徒歩8分、二子玉川駅徒歩18分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、25戸
敷地面積800㎡に満たない総戸数25戸というかなり小ぶりな物件ではありますが、駒沢通りや環八からしっかりと内に入った住宅街に誕生する物件で、上野毛駅からはそういった大通りを越える必要のないポジションという点も魅力になるでしょうか。
二子玉川駅まではかなり距離があり、多摩川沿いからは離れた国分寺崖線の丘上ポジションでありながらもライズが徒歩13分とまずまずの距離感であるあたりも魅力っちゃ魅力ですかね。
スーパーは用賀中町通り沿いのヨークマートが徒歩7分、上野毛駅前のオオゼキが徒歩8分という感じで近くも遠くない感じです。
また、通学区の中町小学校は徒歩7分とまずまずの距離感ですね。
設計は庵都市建築設計事務所、施工は小川建設、そしてデザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンです。
最近のピアースはピアース自由が丘レジデンスにも携わっている南條設計室の山形氏がデザイン監修に起用されることが目立ちますが、ウイ・アンド・エフヴィジョンは昨今でもピアース千代田東神田に携わっていますし、ディアナコート尾山台翠景のデザインは今でも記憶に残っているぐらい素敵なものでしたね。
当物件はそのようにかなりの小規模にはなるのですが、やはり規模感に欠けたディアナコート尾山台翠景のエントランス前が凝っていたようにこちらもその手腕を如何なく発揮している印象ですね。
多摩美術大学や五島美術館にほど近い立地条件であることもあり、より一層芸術性を追求しているようで、シルバーのアルミ素材が印象的な大きなキャノピー、外から内へとつながるベンチ上の白大理石調の設えはかなりインパクトがあります（ここもピアース千代田東神田などと同じで風除室ないですけどもね…）。
外観もコンクリート打放し、メタル、ガラス、タイルと1つ1つが繊細な表情を見せてくれるデザインになっており（バルコニー軒裏もアルミですかね？）、このような小規模物件でこの雰囲気・存在感を出せるのはやっぱり凄いと思いましたね。
設計面では内廊下に加え双方向エレベーターを採用しているのも特徴になります。
中住戸の開口部を増やすために住戸と内廊下の間に吹抜も設けていますし、小規模ながら設計面でも工夫が感じられますね。そんな繊細な設計であるにもかかわらず風除室がないのはやっぱり不思議ですけどもね。
公式ホームページ
お部屋は65㎡の3LDK、西角住戸です。南西・北西共に戸建になっており、3階建のものもあるので当住戸からの視界は屋根がかかる感じにはなるのですが、圧迫感などはなく日照も良好です。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。東角には70㎡超がありますし、落ち着きある住宅街に位置しているためピアースでもファミリータイプが中心になっているあたりは良い点ではあるものの、南角も68㎡しかないですし、このご時世なりとは言えちょっと残念な印象にはなります。
ただ、こういった小さめのファミリータイプでもしっかりと”違い”を出しているのは素晴らしいですね。
玄関正面にサービスバルコニーがあり、そこに向かって大きな開口部が設けられています。玄関から廊下に続くタイル貼が高級感を与えてくれるのはモリモト物件の十八番と言っても過言ではないわけですが、こちらのプランはそれに加え窓があることで採光を得ることが出来、さらに魅力的な空間になっています。
この面積帯の3LDKにしてはやや廊下が長い印象にはなってしまいますし、形の悪い3.5畳の洋室や衣装収納の少なさ（シューズインは大きいけど…）も大いに気にはなりますが、マンション（プランも）は足し算引き算（ないし、各項目を足した合計点）で吟味するものではないのでこういった一定の方に刺さるものを提案しているというのは大きな意味があるでしょう。
LDは角位置（二面採光）ではなく、隣接する洋室の引き戸も大きく開け放てるようになっていないのも残念です。しかしながら、掃き出し窓はサッシ2枚半分確保されているのは悪くないですし、トイレに窓があるあたりも角住戸ならではですね。
坪単価は435万円。上層階のルーバル付のプランなどには坪単価470万円超のものもありますが、平均で言うとこのお部屋よりも少し高いぐらいになるでしょう。
上野毛アドレスの分譲マンション（いわゆるワンルーム投資マンション除く）は約8年ぶりになりますし、同期間は上野毛駅徒歩10分圏内での分譲もありませんので適切な比較対象が見当たりません。
同じ上野毛駅徒歩10分圏内でも国分寺崖線の上か下かでかなり印象が変わってきますし、そういった事情に加えライズが出来て以降は”下側”の魅力、”二子玉川駅寄り”の魅力が高まっているというのもあるので非常に評価が難しいのは確かです。
同じピアース同士で比較するのであればピアース自由が丘レジデンスやピアース用賀レジデンスよりも若干安くはなっているので相応っちゃ相応なのでしょうが、いずれの物件もひと昔前のように70㎡台中心にすることなく50～60㎡台を多くすることで単価高を目指した感が強いのは確かですね。
設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼（400角）などこのシリーズらしいそれなりのものにはなっています。
管理費は340円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下のかなりの小規模物件ですのでこのぐらいはやむなしでしょう。
駐車場は身障者用を含む全4台で道路沿い建物1階部分の平置になります。