ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン【敷地面積3,600㎡超の「自由が丘の中の自由ケ丘」】3階139㎡29,400万円（坪単価700万円）

ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン。

所在地：東京都目黒区自由が丘3-158-5（地番）
交通：自由が丘駅徒歩9分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：4階建（建築基準法上は地上3階地下1階建）、44戸（募集対象外住戸12戸含む）

2017年のディアナガーデン自由が丘に続く誰も文句のつけようがない"自由が丘の中の自由ケ丘"物件になります。

自由が丘駅徒歩10分圏内はそもそもマンションが限られているのでそれだけでも貴重ではあるのですが、アドレス的に「目黒区自由が丘」となるのは駅の北側から西側にかけてのエリアだけですし（それ以外だと「目黒区緑が丘」や「世田谷区奥沢」）、ディアナガーデン自由ケ丘とここは駅からいい塩梅に離れた第一種低層住居専用地域でもあるので、「非常に自由が丘を満喫できる地でありながら住宅地としても優れている」という稀有なものです。

ディアナガーデン自由が丘は総戸数15戸（とは言え敷地面積約1,150㎡、平均専有面積約137㎡での15戸なのでけして小さくはない）というスケールでしたが、こちらは敷地面積3,600㎡超というとんでもない大きさの有名なお屋敷跡地で、後にも先にもこの自由が丘らしい地でこのレベルの土地は出てこないのではないか、と思わせるだけの希少性がありますね。
※自由が丘駅前は再開発が控えているので今後駅近などのわりと目立つ立地に分譲マンションが出てくるというのは大いにありそうですが、この物件のような属性の物件はまず出てこないのではないでしょうか。

主幹事は三菱地所レジデンスであり、”モリモト色”はけして強くはありません。ただ、これだけの立地の物件ですからこの界隈で随一の実績を持つモリモト（他にもピアース自由が丘、ディアナコート奥沢、ピアース自由が丘レジデンスなど）と超高額物件での実績が豊富でブランド的にも申し分ない三菱地所とのコラボならではの心地よさ（バランス感）もあるでしょうね。

ちなみに、「ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン」というネーミングは、これだけの立地ゆえに両社が自社ブランドをアピールするための産物で、少々長ったらしい印象にはなってしまいますね。むしろJVならではの”ここだけのネーミング”の方がスッキリとしたネーミングにすると共に特別感が高まって良かったようにも思うわけですが、やはり"供給実績"として自社ブランドを掲げたいのはやまやまでしょうから致し方ないところでしょう。

なお、スーパーはザ・ガーデンが徒歩6分、西友が徒歩8分などとまずまず、また、通学校は緑ヶ丘小学校で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は139㎡の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上の2階住戸で、住戸からの視界は一般的な2階住戸の感じと大差ありません。この階では眺望という感じではないものの、緩やかながら周囲は南傾斜・西傾斜となった第一種低層住居専用地域が広がっているので、2階としてはかなり良い環境ですね。
また、敷地にゆとりのある物件ゆえに隣地や道路との間に緑というクッションがふんだんに設けられているのも素晴らしいです。
当物件は敷地南側（当住戸の南側）に最大390㎡以上のかたまった緑地を確保するなど敷地面積の約25％を緑地化し、なおかつ、既存・移植の樹木を合わせ高さ3m以上の高木を80本超も施すという緑への配慮が手厚い物件になります。
ABINC認証も取得しているように生物多様性の保全にも配慮していますし、緑が非常に豊かだったこの地の歴史を引き継ぐという意味での頑張りも窺える物件ですね。

間取りは、物件内（74～176㎡）でも大きな140㎡近い3LDKですので随所にゆとりがあるのは言うまでもないでしょう。

このクラスの物件らしい豊かな玄関周りの設計、廊下をプライベートとパブリックに分離した設計なども申し分ないのですが、最大の特長はLDのコーナーサッシでしょうか。

超高級タワマンで見かけるような足元から天井間際までの特筆すべきレベルのハイサッシではないものの、少なからず近隣とのお見合いが生じる第一種低層住居専用地域の物件でこういったインパクトのあるダイレクトサッシが採用出来るのはその豊かな敷地面積及び敷地計画あってのものです。近隣建物との離隔がある程度図れ、かつ、その緑の空間がクッションの役割を果たすからこそ可能な設計で、この立地だからこその産物と言えるでしょう。

南面・西面だけでなく、専有部内部にも柱が食い込みまくりの設計はやはり残念ではあるのですが、”居室形状”で騒ぐような面積帯のプランではないですし、室内の梁も高額物件としてあるべき最低レベルには達していると思います。

また、コの字型で6.5畳もあるキッチンは圧巻ですね。
このような一低エリアの低層の高額物件で戸境壁が乾式というのはどうかと思いますけども…。

坪単価は700万円。ディアナガーデン自由ケ丘（平均坪単価約555万円）の最上階215㎡の坪単価は645万円でしたので、あれから4年の時が経過し流石にさらに高額になりました（当物件は最上階もう少し単価の高いものもありますが、南に面した角住戸が募集対象外住戸になっていることもあり、このお部屋も物件内で上位に入る水準です）。

とは言え、これだけの立地ですし、物件のスケール感や第一種低層住居専用地域の落ち着いた住環境も加味すると本当に貴重な物件ですので、思っていたほどではなかったというのが正直なところですね。そのように最も良いポジションのお部屋が非募集というのもありはしますが、最高単価はもう少し上を目指すのではないかと思っていました。

なお、もちろん全戸億ションとなる中での第一期は20戸ということで、人気は上々のようですね。少なくとも欲張ったお値段設定ではないので分譲全32戸が一括供給されるぐらいでもおかしくなかったように思いますが、起伏もある徒歩9分ということで駅近信仰の強い近年の人気物件のトレンドとちょっと違うタイプのものにはなりますからね。