ミオカステーロ京王稲田堤Ⅱ【特長ある玄関×南面5室の珍しいプラン】5階100㎡6,898万円（坪単価228万円）

ミオカステーロ京王稲田堤Ⅱ。

所在地：神奈川県川崎市多摩区菅城下207他（地番）
交通：京王稲田堤徒歩9分、矢野口駅徒歩10分、京王よみうりランド駅徒歩11分、稲田堤駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、33戸

分譲マンションがそこまで少ないエリアではないのですが、過去10年程度遡ってもミオカステーロ京王稲田堤（Ⅰ）が2018年に分譲されているぐらいですね。
ちなみに、山田建設はこれらⅠ・Ⅱ以外にもミオカステーロ稲田堤（京王がつかない）でⅠ・Ⅱも分譲しているように南武線・京王線界隈での強さそのままにこのエリアでの存在感がとても高いです。

立地としては、府中街道からしっかりと内に入った菅中学校の道路を挟んだ向かいになります。近隣には畑などもある長閑な住宅街と言った感じで、そういったエリアなりに駅は近くはありませんが、この環境で複数駅複数路線が徒歩10分圏内で使えると言うのは悪くないでしょう（いずれの駅からもほぼフラットアプローチになりますので駅徒歩分数なりです）。

また、フジスーパーが徒歩3分となるなど府中街道沿いにはお店が結構充実しているので駅界隈に行かずともそろうものもありますし、稲田公園が徒歩17分、よみうりランドが徒歩24分あたりも魅力になるでしょうか。生田緑地が「徒歩67分」と書かれているのはちょっと笑いましたが…。

なお、そのように中学校はお隣ですが、菅小学校（通学区）は徒歩12分とやや距離があります。

公式ホームページ

お部屋は100㎡の4LDK、南西角住戸です。南方向には5階建のライオンズマンションがあるので視界には影響が残りますが、手前には用水路（少し下流に行ったところで三沢川につながります）があるので多少の離隔は図れていますし、西側道路の向かいは菅中学校のグラウンドということで視界もかなり抜けてきます。
学校のお隣のマンションなどでよく言われるよう子供の賑やかさやグラウンドの砂埃の影響もあるとは思いますが、物件内で魅力のあるポジションであることは間違いないでしょう。

間取りはそのような恵まれた最上階角住戸ポジションを活かした100㎡超のゆとりあるもので、最上階南東角の108㎡と共に”プレミアムプラン”という位置づけになっています。

最大の特長はやはり約34㎡のルーバルだと思いますが、それ以外の部分でも特徴が多くみられる興味深いプランですね。

私が中でもそそられたのは玄関の下足スペースの設計です。シューズインクロークを周りこむような形でL字形になっており、住宅の顔としての広がりがあるだけでなくとても使いやすいものになっていると思います。框部分が長いので靴を履きやすくお子さんがたくさんいらっしゃるご家族などにはピッタリですね。この面積帯のプランとしては廊下が短め（LD内の実質的な廊下スペースも考慮しての話）に出来ているあたりも魅力ですね。

廊下を短めにしたことや超ワイドスパンプランであることも影響し、4LDKながら洗面所がリビングインなのはちょっと残念ではあるのですが、大きなルーバルに面した位置に浴室があるので浴室は周囲からかなり見えづらい位置にありますし、しっかりとした窓が付いているあたりも大きな魅力になると思います。

その超ワイドスパンによって南面5室という設計ですし、4LDKで全室が南に面しているというのはそうそう見かけるものではありません。

坪単価は228万円。物件平均は220万円ぐらいになるはずで「最上階角住戸×ルーバル付」であることがほとんど考慮されていない水準になります。
70㎡前後ばかりの物件の中で突出した面積があることでグロスが嵩んでいることが影響しての値付けであり、こういったエリアの物件ではどうしてもこういったお値段設定になってしまうわけですが、ゆったりとした面積帯の分譲実績も少なくない山田建設はそれも承知の上でしょうし、単価が伸ばせなくともこういった面積帯及びプランに特徴を持たせたものを提供しようとする姿勢は素晴らしいと思います。

面積的なゆとり自体は戸建でいくらでも実現出来ますが、このレベルの視界面との両立は戸建では難しいですからね。