リーフィアレジデンス杉並井草森公園【低層エリアながら8階建のパークフロント】5階75㎡8,138万円（坪単価358万円）

リーフィアレジデンス杉並井草森公園。

所在地：東京都杉並区井草4-57-1（地番）
交通：井荻駅徒歩7分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数：8階建、133戸

東京スター銀行杉並事務センターなどの跡地に誕生する物件なのですが、井荻駅を最寄りとするファミリータイプの分譲マンションは2014年に練馬区南田中1丁目で分譲されたプレミスト井荻以来でしょうか。

こちらはギリギリですが杉並区の井草に位置しており、駅徒歩10分圏内になるだけでなく、年初のちょっと気になるマンションでも名前を挙げたようにそんじょそこらの駅徒歩7分とはワケが違いますね。

新青梅街道こそ挟みはするものの（かつては杉並中継所があったところで杉並病などでも話題になったエリアではあります）、敷地南側には4万ha弱もある井草森公園が広がる南面パークフロントというだけでなく、全戸南向きな上に8階建のパークフロントとなるあたりも大きな特徴になるでしょう。近隣は最高高さ10m（3階建が限界）の第一種低層住居専用地域が多くなっているのですが、"新青梅街道沿い"だけは第一種住居地域になっていることでこのようなパークフロントな8階建が実現しているのです。新青梅街道は片側1車線なのでそこまで交通量が多いわけではないですし、空が広く感じるとても絶妙なポジションと感じますね。

井荻駅周りは地味っちゃ地味ですし、その徒歩7分という点で言うとどうしてもインパクトには欠けてしまうのですが、その南面条件の豊かさに加え、敷地面積6,500㎡超のスケール感、そしてそのかなりゆとりのあるランドプランという点でも特筆出来る物件になります。

新青梅街道沿いの第一種住居地域部分（容積率200％）はそのように比較的高さ制限が緩いので8階建になっていますが、建物の立つその新青梅街道沿いの部分を除いた敷地の大半が第一種低層住居専用地域（しかも容積率100％指定）となっているので、面積により加重平均で計算される当敷地全体の容積率はかなり低く制限されることとなります。そのため、敷地南端に8階建を設計しただけで容積率を全うしてしまった形で、第一種住居専用地域部分がまるっと空地に出来ているというわけです。

空地率はおよそ64％もあるので、自走式駐車場やサイクルポートを設けてもかなり豊かなオープンガーデンを設ける余裕があり、パークフロントな上、敷地内の緑空間まで充実しているという"出色な133戸（一般的な133戸程度ではこうはいかない）"なんですね。

いつもならば次の記事（2記事目）で言及するようなことまでたくさん述べてしまいましたが、本当にこの物件はそういった点で異端と言えるほどの特長を有しており、そこなしでは語れない面があるのです。

さらに言うならば、そういったパークフロントな住居系地域ですので一般的には大規模店舗などが近くにないことが多いのですが（特に第一種低層住居地域界隈は大きな店舗が制限されている）、ここはヨークマートが徒歩2分、コジマ×ビックカメラが徒歩3分、サミットストアが徒歩5分など買物関係もかなり充実しており、一般的には地味なエリアになるのかもしれませんが実のところかなりいいとこどりでバランスの良い立地条件になります。

石神井公園も何気に徒歩18分の距離感ですし、公園大好きで利便性も捨てきれない方にはかなり貴重な物件になってくると思いますね。

なお、通学区は八成小学校で徒歩10分ほどの距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部、いずれの面も接道したポジションで、南側は新青梅街道の向かいにその井草森公園が広がります。また、東側はカリタス修道会の3階建ですので、この階ならばそちら方向も抜けてきますしかなり気持ちの良いポジションでしょう。

間取りは全戸パークフロントの物件内でも恵まれたポジションとなる南東角住戸ということでそれなりの大きさが確保されています。
これだけの稀有な立地条件の物件であれば80㎡超でも十分にニーズがあったような気がしますが、「井荻駅徒歩7分で8,000万円台」というだけでもかなり検討者が絞られてしまうのは確かですので9,000万円台は流石にためらわれたといったところなのでしょうね…。

ただ、角住戸ながら廊下は一直線になっており、効率性はまずまずでしょう。
共用廊下側の柱はもうひと頑張り欲しかったのですが、玄関を凸位置としたことでクランクイン設計、かつ、玄関窓を実現出来ているあたりにも好感が持てます。

玄関の下足スペースはかなりゆとりのあるもので見映えがしますし、南面パークフロントの魅力を高める奥行あるバルコニーも魅力的ですね。

南東～東方向にかけても良好な視界が得られるお部屋ですし、コーナーサッシどころか妻面（東面）の開口部が貧弱な設計はガッカリしたというのが正直なところではありますが…。

坪単価は358万円。井荻駅は上述のように比較対象として適切な物件が見当たらないのですが、上井草駅のザ・パークハウス杉並上井草（2016年分譲/平均坪単価約285万円）、鷺ノ宮駅のプラウド上鷺宮（2017年分譲/平均坪単価約280万円）、プラウド鷺宮エアリーコート（2020年分譲/平均坪単価約330万円）などがが多少の参考にはなるでしょうか（ちなみに、プラウドは2つとも中野区です）。

やはり2016～2017年頃の物件と比べると大分高く感じますし、当物件の平均は2020年のプラウドと同じぐらいの水準ですので駅力からは割高感が否めません。しかしながら、ここは上述のようにそんじょそこらの井荻物件とはワケが違いますのでけして高いとは感じません。

やはりこれだけの立地の角住戸であればもっと開口部への配慮やインパクトが欲しかったと思いますし、そのようなものが備わっていないながらの8,000万円台というのはちょっとひっかかるところではあるのですが、このご時世なりに違和感のない水準ではあるでしょうね。