イニシア青砥レジデンス【さらに駅近な住居系隣接ポジション】82㎡7,148万円（坪単価290万円）

イニシア青砥レジデンス。

所在地：東京都葛飾区青戸3-83-2（地番）
交通：青砥駅徒歩2分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：14階建、40戸

一昨年のイニシア青砥の駅徒歩3分よりもさらに駅に近い徒歩2分という青砥駅の分譲マンションとしては最高レベルの利便性を誇る物件になります。

そのイニシア青砥もそうだったのですが、こちらも駅前の商業地域から第一種住居地域にちょうど変わるポジションに位置しており、敷地の多くを占める"高さ制限のない商業地域側"に建物を立てることが出来ているので眺望良好な14階建が実現しているあたりもとても魅力的な点と言えます。イニシア青砥の際に言及したように青砥駅界隈には高い建物がなくそのイニシア青砥やここの14階建は最も高い建物になるわけで、駅徒歩5分圏内には総戸数50戸を超えるようなスケールの物件すら数えるほどしかない青砥駅においてはこの40戸という規模でも一目置ける存在になるのは確かでしょう。

立地としてはイニシア青砥に比べると線路は近いものの（線路の湾曲部に近いので一般的に距離のわりには音が大きくなる）、駅徒歩2分でこのぐらい離れているのであればむしろ良い方ですし、そのように住居系地域の入口に位置しているので駅近ながらもそこそこの落ち着きのあるポジションでもあります。

買物関係は駅近なのでもちろん良好で、リブレやまいばすが徒歩2分、また、通学区の中青戸小学校が徒歩7分などといったあたりも悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の4LDK、西角住戸です。西～北西方向は商業地域ではなく第一種住居地域（第二種高度地区）になっているので、このような高さの建物は立つことはなく、この中層階住戸からは日照に加え視界抜けも得られます。

間取りは物件内で最も大きな80㎡超のもので、2～6階の低中層階のみに設けられたプランになります。この西角上層階の60㎡台も含め当物件はこのプランを除くと全て60㎡台中盤で構成されており、そういった意味でも当プランは目立ちますね。

ちなみに、イニシア青砥は"上層階のみに80㎡台"があるというこの物件とは逆のケースで、まさにその記事内で"面積の大きなお部屋が「下」にある場合と「上」にある場合"について言及していたのでちょっとビックリしましたね。

80㎡そこそこの4LDKということで1室1室にゆとりを感じることはないものの、”やさしいシカク”なイニシアシリーズですので柱のアウトフレームはきれいな方ですし、玄関を中心としてＴ字型の廊下を設計し、両サイドに居室がいい塩梅で分散出来ているあたりにも好感が持てるでしょう。

オーソドックスな角住戸はやはりコーナー付近に玄関があることが多く玄関から全ての洋室の前（リビングインの室は除く）を通ってリビングに向かうような形になることが多いのですが、このプランはそうではないですし、LDとしっかりと離れた居室があることに魅力を感じる方は少なくないはずです。

一方で洋室3・4はリビングインでLDと一体利用しやすい柔軟性があり、間に大容量の3WAYのファミリークローゼットがあるあたりも面白いですね。

坪単価は290万円。イニシア青砥の80㎡超はそのように”上層階”にしかなく、その単価が270～280万円という感じでしたので、やはり時期的なこと（好調な市況）もあってか値上がり感があるのは確かですね。面積が大きく異なるのでグロスは大分違いますが、西角65㎡の上層階は坪単価300万円超になっており、単価にして前物件よりも1割程度上昇した印象で、現在と相場にそう差のない2019年の物件との比較ということを考えると少々強めな印象にはなります。

ただ、前物件よりもさらに駅近となる駅徒歩2分で2路線が使える利便性の高さはもちろんのこと、駅徒歩2分でも日照・眺望良好、さらに青砥駅はそのように駅近物件が非常に限られていますので、この水準でもこのエリアに地縁のある方にとってはまだ魅力を感じることの出来る水準ではあるでしょう。
イニシアシリーズなりの効率的、かつ、配慮あるプラン設計でもありますので単価はいくらか割り引いて考えるぐらいが相応だと思いますしね。