パークコート千代田一番町【分譲住戸は少ないが、スケール・眺望的な魅力も】14階73㎡18,990万円（坪単価857万円）

パークコート千代田一番町。

所在地：東京都千代田区一番町6-4他（地番）
交通：半蔵門駅徒歩3分、麹町駅徒歩6分、市ヶ谷駅徒歩8分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、97戸（一般販売対象外住戸63戸含む）

番町中央通り沿い、ライオンズマンション一番町第2の建替プロジェクトで、千代田区初のマンション建替え円滑化法に基づく組合施行の建替事業にもなるようですね。

そのような背景があるので「一般分譲住戸は34戸」とかなり少ないのですが、敷地面積1,600㎡超となる物件自体はそこそこのスケール感がありますし、近年特に高い建物が増えてきた番町界隈においては比較的高い建物が少ないエリアで、特に南東方向が良好であることから上層階から皇居方向が一望できるという眺望面での魅力も有したポジションになります。

近年一番町周りではブランズザ・ハウス一番町、ワンアベニュー一番町文人通り、パークコート一番町、ブリリア一番町とかなり供給が盛んで、この立地・スケールではとりわけ目立つ存在とまでは言えないのですが、一番町パークマンション、パークマンション千鳥ヶ淵、ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵などのほんの一部の"最前席立地"の物件を抜きにして考えれば眺望面での魅力は高い方になります。

なお、通学区は麹町小学校で徒歩5分、また、雙葉学園は徒歩13分という距離感になりますね。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の2LDK、北西角住戸です。北～北西にかけては14階建のフォーシーズンズグランデ一番町がありますが、北東や西方向は視界抜けが得られるまずまずのポジションです。
※上層階南向き住戸はそのように皇居ビューが拝めるポジションであり、そういったお部屋のような特別感はないものの、それらプレミアム住戸は実際の眺望を体験してもらうためなのか竣工後の販売を予定しているとのことです。

間取りは70㎡台の大き目の2LDKでパークコートらしいゆとりを感じることが出来ます。フロアプランは2～8階と9～14階で分かれている感じで、そのように9階以上の南向きはその豊かな眺望が考慮され98～134㎡というプレミアム設計なのですが、それ以外は8階以下も含め70㎡台の2LDKが多くなっていますね。

間取り面で強調すべきはやはりダイレクトサッシでしょう。当プランは8階以下にもあり、視界抜けが得られずお見合いなどもある中でのこの開口部は少々やり過ぎな印象すらあるのですが、外観デザインへ与える影響（好影響）は多大なものがありますし、こういった視界抜けも出てくる上層階住戸にとってはとても魅力的なものでしょう。
9階以上は最大天井高2.7m（8階以下は2.6m）あり、窓際サッシ周りも2.3m超の高い天井高を実現出来ていることでサッシ高も申し分ありません。

ダイレクトサッシを多用したことで柱の食い込みはそこそこありますが、気になるレベルではないですし、そこそこの面積帯の角住戸ながら廊下が短めに出来ており効率性という点でも評価出来るプランになります。

洗面所の入口が玄関にやや近くはありますが、コロナ禍ではむしろプラスな気もしますし許容範囲でしょう。

坪単価は857万円。そのように上層階の南向きは竣工売りにするとのことですので、こういった北に面した上層階が当面の最高水準（単価）になります。
低層階は600万円台後半といった感じですので視界抜けが得られることがしっかりと考慮されている印象ではありますが、パークコート千代田四番町の上層階角住戸（80㎡台のスーペリア（一般）プラン）とほぼ同じ設定で、このご時世として違和感のない水準になるでしょう。

四番町と比べると小さな物件になりますので"共用面でのスケール感"においては流石に水をあけられてしまいますが、次の記事で言及するように当物件はエントランス前の設えがかなり素晴らしいものに出来ていますし、こういった上層階は、四番町の上層階（最上階プレミアムフロア除く）に比べ天井高が10cmほど高い（下がり天井もそれに引っ張られる形で同様に高い）あたりからしても妥当なところなのかなと。