エクセレントシティ十条【この2駅徒歩5分は貴重過ぎで便利過ぎ】2階68㎡6,898万円（坪単価338万円）

エクセレントシティ十条。

所在地：東京都北区中十条3-4-18他（地番）
交通：十条駅徒歩5分、東十条駅徒歩5分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、31戸

中十条3丁目、十条駅と東十条駅の間に誕生する非常に貴重な分譲マンションになります。

中十条エリアには、北側の環七通り沿いや南側の本郷赤羽線沿いであれば多少分譲マンションが存在しています。
しかしながら、このような2駅を結ぶ駅間らしい駅間には分譲マンションが全くと言っていいほど存在しておらず、それは昨年のオープンレジデンシア東十条（両駅とも利用しやすいが、埼京線の線路の西側でいわゆる駅間ではない）でも言及した通りです。

当物件は敷地面積700㎡弱の小ぶりなスケールにはなるものの、駅間の中の駅間という感じの線路からもしっかりと離れた”内側の住宅街立地”で近隣を知っていればいるほど貴重なポジションであることが分かると思います。

十条駅の再開発は西口側ですし、オープンレジデンシアほど十条銀座商店街経由（アーケードなので荒天でも快適）のルートが使いやすい感じではないのはちょっと残念ではあるのですが、このJR2駅が徒歩5分圏内になる分譲マンションはおそらく初なのではないでしょうか。
京浜東北線と埼京線が徒歩5分圏内で使えるのは凄いことで（2線が使える赤羽駅で徒歩5分圏内はとても少ないですし）、下手な山手線物件よりも魅力的でしょう。

スーパーはみらべるカトウが徒歩3分、しなのやとまいばすが徒歩4分、オーケーが徒歩9分など2駅が徒歩5分圏内だけのことはある充実具合ですし、昔ながらの住宅街に位置していることで通学区の荒川小学校が徒歩4分というあたりも子育て世代にとっては魅力的な材料になってくるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。両面共に接道した敷地南西コーナー部に位置しており、特に南側はゆったりとした歩道が設けられているため、道路の向かいの前建まで約15mの離隔が図れています。南側の前建は3階建、西側は4階建ということで低層階では視界抜けは得られませんが、日照は何ら問題ないですし、東側にも開口部があることで通風面もかなり魅力的でしょう。

間取りはそのような良好なポジションが考慮された物件内で最も大きなものになります。

小規模物件とは言えども見る人が見れば分かるこの貴重な立地条件であればせめて70㎡を確保した方が”スカッと”したのではないかという思いはあるのですが、このご時世ならば仕方ないのかもしれません。

面積帯なりに玄関廊下はコンパクトに纏めてはいるものの、全室及び洗面所がリビングインですし、柱の食い込みも少々目立ちますね。

特に南面の食い込みは気になるところで、歪な敷地形状の小規模物件で柱を逃がすのが難しい事情があったとはいえもうひと頑張り欲しかったところではあるでしょうか。

また、LDや洋室2の西側は外観上のアクセントとなる窪みが外壁部分に設けられているのですが、どうせならば縦長のFIX窓をアクセントにして欲しかったですね。角住戸なのにLDKの開口部少ないんで…。

坪単価は338万円。視界抜けも幾らか出てくる上層階は360万円ほどの水準ですが、低層階でもそのようにけして悪い条件ではありませんので単価差は大きくありません。

オープンレジデンシア東十条（平均坪単価は約330万円だが、ここと同様で30㎡台などのコンパクトプランが単価を押し上げた形）の同面積帯のお部屋と比べ明確に高い水準で、立地の良さ（オプレジは線路沿い）が考慮されたお値段であるのは確かですが、代えの効きづらい貴重な立地であることは確かなので違和感はないでしょう。

単価帯を考えると上述のようなところでプラン面がちょっと惜しく感じてしまうところはありますが、赤羽駅で直近分譲中のローレルコート赤羽（）駅徒歩8分/平均坪単価約355万円）、クレヴィア赤羽レジデンス（駅徒歩6分/平均坪単価約360万円）、ネベル赤羽（駅徒歩5分/平均は不明だが上層階3LDKが約400万円）あたりと比べるといくらか安いですしね。