エクセレントシティ十条【整った角住戸1LDK】2階36㎡4,098万円（坪単価376万円）

続けて、エクセレントシティ十条。

設計・施工はデベロッパーの新日本建設です。

前回の記事でも言及したように非常に貴重な立地条件ではあるものの、そのようにマンション向きの大き目の敷地が出にくいエリアということもあり敷地面積は700㎡に満たない小さなものになります。

空地率は約34％と低いですし、南側を第三者所有地にえぐられているかなり歪な敷地形状ということも当物件のランドプランを難しくしているのは間違いないでしょう。

しかしながら、三方道路（北側は私道かな）がそれをカバーしてくれている部分はありますし（私道側の駐車場動線がなかなかですけど…）、エントランスを両面接道、かつ、奥行のある歩道に面した南西頂点部に設けたことでそこそこの空間的な広がりが得られるようになっているあたりも悪くありません。

その第三者所有地との兼ね合いもあり、南側から見るとより小さく見えてしまうところもあるので、もう少しスケール感があれば…という思いは捨てきれないのですが、言っても仕方のないことですし、冷静に考えてこのような珍しい立地の三方角地というだけで十分に凄いのでそれ以上を求めるのは贅沢かと。

なお、共用廊下が内廊下設計なのは特徴の1つですが、小規模物件であることが影響してかドア周りがセットバックされていないのでプライバシー面などは今一つです。

前回のエクセレントシティ十条。

公式ホームページ

お部屋は36㎡の1LDK、北東角住戸です。北側は当物件の2台分の駐車場と私道の先に2～3階建、東側は2階建というポジションなので低層階でもけして悪いポジションではありません。

間取りは30㎡台中盤で、1LDKとしてはけして大きなものではないものの、先ほどのプランとは異なり柱のアウトフレームで見所がありますし、かなり効率的ですね。

廊下は限界まで短く出来ていますし、角住戸なりに開口部も充実、そして洋室とLDKの一体利用も可能な柔軟性も持ち合わせているというこの面積帯のプランとしてはかなりツボを押さえたケースと言えます。

エクセレントシティ拝島駅前の1LDK角住戸もなかなか良かったのですが、こちらはそれ以上のパフォーマンスという感じで、こういった面積帯の角住戸をお探しの方には魅力的なケースと言えるでしょう。

バルコニーの奥行もしっかりとしていますね。

坪単価は376万円。ノン南向きで前建の影響のあるポジションでのこの単価ですからやはりコンパクトプランなりにファミリータイプに比べ大分強めの単価設定になっています。

ただ、それはオープンレジデンシア東十条も同じでしたし、こちらは物件内でプラン的な魅力の高いものであることを考えればこれぐらいの単価差が生じるのは当然でしょう。

JR2駅が徒歩5分ということでコンパクトニーズも相当に高いポジションですからね。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板、浴室のフラットラインLED照明、エクセレントウォーターなど充実しています。

管理費は386円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計のかなりの小規模物件ということで結構高めの水準になっています。

駐車場は3台のみですがすべて平置になります。