グレンドール新宿牛込柳町【タマホーム初の都心物件は、駅徒歩4分×敷地面積約2,000㎡の第一種中高層住居専用地域】6階71㎡9,980万円（坪単価467万円）

グレンドール新宿牛込柳町。

所在地：東京都新宿区弁天町135-1
交通：牛込柳町駅徒歩4分、早稲田駅徒歩10分、神楽坂駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、72戸

グレンドール浅草、グレンドール二子玉川に次ぐ3つ目のグレンドールになります。
タマホームは、「グレンドール」以外にもアンシア市川ザ・レジデンス、アンシア西新井パークレジデンスといったアンシアでの分譲マンション実績もありますが、いずれにしろまだまだ少ないですし、当物件は「初」の山手線内側・都心物件という立ち位置にもなるでしょう。

立地としては、牛込柳町駅の北側、拡幅が進む外苑東通りから内に入ったポジションで、都営弁天町アパートから道路を挟んだ西側になります。

高さが出せていないにも関わらず総戸数72戸というそこそこのスケール感があることからもお分かりのように約2,000㎡の大きな敷地を有した物件で、駅にほど近いポジションながら第一種中高層住居専用地域なりの落ち着きがあるのも大きな魅力でしょう。

牛込柳町駅を最寄りとする物件はどうしても外苑東通りや大久保通りに面したものが多くなりますし、こういった”内側ポジション”でのこのスケール感、オマケに南東角地というのはなかなかないのです。

また、牛込柳町駅だけでなく早稲田駅が徒歩10分内になるあたりも地味に良いのではないでしょうか。最短ルートだとわりと起伏がある感じにはなりますけれどもね。

スーパー関係は牛込柳町駅前のよしや、また、駅から大久保通りを東に行ったところにあるまいばすけっとあたりを利用することになるでしょうか。

なお、通学校は早稲田小学校で徒歩7分ほどの距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東向き中住戸です。敷地南東頂点付近に設けられた南東向き中住戸の中ではやや東寄りに位置しており、南東～南にかけては道路の向かいに5階建のマンションがありますが、その影響が小さい上層階住戸ですし、南東～東にかけては視界抜けも十分に得られますね。

間取りは70㎡超に乗せた3LDKで、近年の都心物件の中住戸にしてはしっかりとした印象ではあるものの、田の字ベースのプランで玄関周りの造りが高級感に欠けるのは少々気になる点でしょうか。

共用廊下にはメーターボックス等による凹凸があるので"廊下の向こう側から丸見え"とまでは言いませんが、柱が微塵もアウトフレーム化されていないことで玄関周りが”フラット”になってしまっており玄関前にアルコーブ的なワンクッション空間がありません。そのため、約1億のプランとしては少々配慮に欠ける造りという印象にはなるでしょうね。

いわゆる田の字プランなので効率性自体は上々ですし、一般的なスパンながらもLDの開口部をサッシ2枚半分確保、さらにベッドルーム2の扉をウォールドアにするなど田の字なりの工夫が見受けられるあたりには好感が持てるのですが、玄関は「顔」となるとても大切な空間ですのでそこいらへんももう少し頑張って欲しかったという思いはありますね（玄関収納も小さいですし…）。

坪単価は467万円。建築基準法上の地下1階（エントランス階であり東側道路のグラウンドレベルとほぼ同じ（少しだけ低いぐらい））のお部屋でも400万円超の水準（このプランは地下1階にはないので別の東向きプランの話）になっており、上述のように都心高額エリアでの分譲マンション実績のないタマホームゆえか上下の価格設定に少々の違和感を覚えます。

この最上階住戸はそのように日照時間も長く、かつ、視界抜けも得られる良好なポジションですのでもっと低層階（主に地階住戸）との単価差があるのが自然だったように思います。
2018年のプラウド新宿牛込柳町（大久保通り沿い、平均坪単価約420万円）の上層階角住戸よりもやや高いぐらいの水準にはなってはしまいますが、その後さらに相場は上昇していますし、2019年末から分譲中のクリオ市谷柳町（平均坪単価約500万円。面積帯が30～50㎡台なのでこのようなファミリータイプとの比較対象としてあまり適切とは言えませんが…）のお値段設定と比べても現実的な印象ではあるでしょうね。

南東向きでも視界抜けが望めない低層階や崖側の北西向き住戸なんかはある程度単価で勝負する必要があるとは思いますが、上層階の南東向き・東向きはこのような駅近の内側立地（大通りに面していない）としては珍しいかなり条件の良いお部屋になるわけでブランド感に欠けてしまうグレンドールとは言え、デザイン等への拘り（次の記事で言及します）も感じることの出来る物件ですしもう少し強めの設定でもおかしくなかったと感じます。