グレンドール新宿牛込柳町【同シリーズの試金石らしい拘りのデザイン】3階32㎡4,030万円（坪単価423万円）

続けて、グレンドール新宿牛込柳町。

設計はTAP、施工は古久根建設です。古久根建設はオープンハウスのオープンレジデンシアシリーズでの実績が豊富ですね。

14階建総戸数26戸ながら免震構造を採用していたグレンドール浅草のような異端さはないものの、デザイン面はグレンドールシリーズらしくかなり力が入っています。
浅草を含むグレンドールの前2物件はいずれも総戸数20戸台の小規模なものでデザイン的な頑張りは窺えてもスケール感に欠けるためエリア内で目立つレベルのものとまでは言えませんでしたが、ここは敷地面積約2,000㎡のスケール感があり、ランドプランも含めたトータルでの存在感は前2物件とは比べものにならないでしょう。

最大の特徴となるのがエントランスアプローチで、敷地形状を活かしつつ植栽豊かな空間を設けており、敷地の奥に入り込んでいく感じもとても良いですね。

エントランス周囲にはフロントヤードガーデンとコートヤードガーデンという小さいながらも2つの空間を施すことで空間的な広がりにも配慮していますし、エントランスホール（及びラウンジ）の空間も総戸数72戸なりの大きさで、モダンさが窺えるデザイン的に言ってもこの価格帯の物件として適切でしょう。

建物外観もバルコニー手摺を複数タイプ採用、また、グリッドラインを強調しつつ赤茶系のタイルをアクセントとして用いるなどかなり繊細なものとなっており、初の都心物件、グレンドール（タマホーム）の試金石的な物件になることが強く窺えます。

ちなみに、デザイン監修はy.T-DESIGN,Inc.一級建築士事務所が担当しています。

前回のグレンドール新宿牛込柳町。

公式ホームページ

お部屋は32㎡の1LDK、北角住戸です。北～北西にかけては崖のように隣接地が切り上がった形になるのでエントランスフロアよりも2つ上の階とは言えむしろ地階に近いぐらい（洒落ではないよ。笑）の感覚にはなるでしょう。
東側には当物件の東向きの棟がありますし、囲まれ感は小さくありません。

間取りは30㎡そこそこで1LDKとしては小ぶりなものになります。
ただ、そのようなポジションゆえに大きなプライベートテラスが用意出来ているので専有面積以上の使い勝手があるのは確実ですし、LDKとマスターベッドルームも一体利用が可能な設計ですので空間的な広がりが得られますし、そのポジションから受ける印象以上には室内の採光が得られそうです。

柱のアウトフレームに関してはテラス側ですら食い込んでおり、もう少しなんとかならんかったのか、という思いはありますが、オーソドックスな専有部形状及び居室配置なのでけして効率性の悪いプランではないでしょう。

坪単価は423万円。こちら方向は上層階でも視界抜けが得られる形ではなく（前建のマンションとお見合い）、400万円台中盤の上層階との単価差に違和感はないでしょう。

面積帯が大き目のプランが配置された南東～東向きに比べ、崖側となる北西向きはやはり地味なポジションにはなるものの、こういったコンパクト住戸ならば至らない日照もそれほど気にはなりませんし（資産価値を考慮した場合の話）、ノン大通り沿いの駅徒歩4分ポジションでのこの単価ならばこのご時世としては現実的な方だと思いますね。

ちなみに、2018年のプラウド新宿牛込柳町の1階北向き住戸1LDKが400万円ちょっとだったのですが、こちらはさらに小さな30㎡そこそこのプラン（より単価が高くなりがち）ですし、その後の価格上昇などを考慮しても悪くない水準と言えるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板など単価帯・スケールなりの印象です。バルコニーにスロップシンク（一部住戸除く）が付いているのも魅力ですね。

管理費は288円/㎡。外廊下ですが、コンパクトプランも少なくない総戸数72戸はけして大きいわけではなく、ディスポーザー付でこの水準ならば悪くないでしょう。

駐車場は身障者用を含む2台のみですが平置です。傾斜地及び敷地形状も影響しているとは言えもう少し設けられていると良かったでしょうね。