プレディア都筑ふれあいの丘【こちらも遊歩道経由の良好な徒歩3分】5階70㎡5,788万円（坪単価273万円）

プレディア都筑ふれあいの丘。

所在地：神奈川県横浜市都筑区葛が丘14-3（地番）
交通：都筑ふれあいの丘駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：地上7階地下1階建、37戸

1年ちょっと前に分譲されたミオカステーロ都筑ふれあいの丘の並びに今年4月に竣工した物件になります（ミオカステーロは青田売りで今年2月竣工）。

ミオカステーロの駅徒歩2分同様に駅までの道程はインターロッキング敷の歩行者専用遊歩道という抜群のアクセスですし、駅近なので買物便等も申し分ない魅力的なポジションですね。

ただ、一方でミオカステーロとちょっと違うのは南面条件ですね。物件の敷地自体はどちらも駅前ゆえの近隣商業地域で階建は共に7階建なのですが、南側道路の向かいの用途地域（高さ制限）が異なります。

ミオカステーロの南側は最高高さ10mの第一種低層住居専用地域であったのに対し、こちらの南側は第一種中高層住居専用地域（第三種高度地区）であり、実際、10階建のタンタタウン（9番街）が立っています。

南西方向はやはり第一種低層住居専用地域になりますし、そもそも南面が接道しているポジションですので駅徒歩3分の利便性を考えればこちらも十分に良好なポジションではあるのですが、ミオカステーロの南面はまさに特等席と呼べるものだったのでそれと比べてしまうとインパクトで劣ってしまうところはあるでしょうね。
直近にミオカステーロが分譲されていなければそんなことをわざわざ言う必要もなかったのだとは思いますけども…。

なお、通学区は川和東小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は道路の向かいにそのタンタタウン（5～6階建の部分）があり、南～南東方向の視界は妨げられますが、日照は問題ありません。また、そのように南西方向は第一種低層住居専用地域の戸建街という感じなのでこういった上層階住戸はそこそこの視界抜けも得られますね。

間取りは物件内唯一の70㎡超で、視界的に最も恵まれている南西角の67㎡よりも大きくなっています。

ただ、見ての通り角住戸としては少々難しさを感じるものにはなっていますね。
当物件はミオカステーロ同様に南と北の両面に住戸（主開口部）が設けられており、当物件はミオカステーロよりも短い限られた南面を1フロア3戸で分け合っています。

そのため、南面スパンはけしてゆとりのあるものとは言えず、特にLDの開口部は角住戸としては寂しいですね。L字のオープンキッチンを採用、リビングインの洋室2・3は引き戸を開け放つことでリビングとの一体利用を可能にするなどLDK周りの空間の広がりに配慮しているのは悪くないのですが、東側にバルコニーを設置出来るような敷地のゆとりもないことで、妻面の柱の食い込みも気になります。

柱の食い込みにより洋室1・3の居室形状はかなりひどいものになっていますし、全体的に角住戸らしさに欠けるプランという印象ではありますよね。

坪単価は273万円。ミオカステーロ都筑ふれあいの丘（平均坪単価約265万円）の南向き上層階角住戸とほぼ同じ水準なのですが、ミオカステーロの南に面した角住戸は90㎡などこのご時世としては珍しいほどゆったりとした面積設定になっておりグロスの嵩みが販売面で少なからず障害になっていたため良好な南面条件のわりには物件内でそこそこの水準に抑えられていました。
そのように面積差（グロス価格差）があるため、南面条件で劣るこちらがミオカステーロよりも割高という印象にはならず、こちらも駅近ながら良好なポジションであることを考えれば違和感のないところではあるでしょう。上述のように間取り面に少々難があるのでそのあたりを考慮してくれると良かったという思いはなくはないですけど…。