プレディア都筑ふれあいの丘【少々地味な共用部とフロアプラン】5階55㎡4,128万円(坪単価248万円)

続けて、プレディア都筑ふれあいの丘。

設計はエフ・アイ・オウアソシエイツ、施工は風越建設で今年4月竣工済の完成売りになります。
直近のプレディア仲町台も完成売りでしたし、やはりモデルルームコストを考えると小規模物件は完成売りとの相性が良いでしょうし、当物件の竣工1年前(多くの物件が青田売りを行い始める時期)はコロナ騒ぎの真っただ中(今は違うというつもりはないですけど…)でしたので、そりゃあ完成売りになりますわな。

なお、当物件の敷地は第6種高度地区(最高高さ20m)で、7階建となっているため当然のように直床です。ただ、同制限のミオカステーロ都築ふれあいの丘は同7階建で山田建設お馴染みのボイドスラブ275mm(ボイドじゃない普通のものは200mmとかが多いのでその分階高を高くする必要がある)だったはずで、今思い返してみると不思議ですね。
20m制限だと直床でも7階建はギリギリ(二重床も不可能ではないが、天井高を考慮し直床になるのが一般的)のはずで…。

余談が長くなってしまいましたが、こちらのデザイン面についてコメントしていきましょう。
完成売りで実物をガッツリ吟味されるわけですし、もうちょっと工夫や華のあるものを期待したのですが、なかなかに地味ですね。

そのミオカステーロ都筑ふれあいの丘も地味な方でしたし、共に近隣商業地域で容積率も建ぺい率も高い敷地になるのでゆとりを持った配棟がなされることは難しいので違いを出しづらい属性の物件なのは確かなのですがちょっと寂しい印象になります。

モノトーン調の外観などもけして悪いとは思いませんが、共用廊下は内廊下にお誂え向きのフロア中央部(しかもこちらはミオカステーロとは異なり中住戸の面積が小さく部屋数が少ないので共用廊下側に開口部を設計しなくてもフロアプランが成立しやすい)なのに一部開放廊下(属性としては「外廊下」ですね。カーペット敷や空調などもありません)ですし、もう少し何かしらの特徴が欲しかったですね。

前回のプレディア都筑ふれあいの丘

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、北向き中住戸です。北側の遊歩道の向かいはニコルBMWの大きなサービスセンターがありますが、高さ的には2~3階建ですのでこの階ならば視界抜けが得られます。

ただ、間取りとしては、先ほどのプランと同じかそれ以上に細長く感じてしまうものになります。
細長くとも2LDKであればこのように1室をリビングイン(行灯部屋)にすれば成立するわけですが、上述のようにいわゆる内廊下物件ではないので行灯部屋があるのは残念ですね(一般的な外廊下とは異なり廊下の向かいに南向き住戸があるのでそちら側に居室を施すメリットが少ないのでこのようになるのは当然ではあるものの、通風面ではやはり芳しくないですし、このフロアプランならば内廊下になるのが自然)。

北向きの3プラン(残りの2プランは角住戸)はいずれも似た面積・専有部形状のものとなっているのですが、このプランだけが中住戸ということで特に通風・採光面が厳しい印象にはなりますね。

また、このスパンですので北側の開口部はどうしても小さくはなってしまうのですが、そうはいってももう少し頑張って欲しかったという思いがあります。洋室1の開口部はバルコニー側に向かってL字の設計に出来ていると良かったのかなと。パイプスペースとの兼ね合いもありますけれども…。

なお、逆梁工法を採用した物件ですのでLDの掃き出し窓のところに梁の影響はなく、サッシ高を高く出来ているのは評価出来る点になります。

坪単価は248万円。日照に優れた南向き住戸に比べるとこなれた水準ではありますし、こういった大きさの2LDKであれば日照が至らない点もそこまで気にはなりません。

ミオカステーロ都筑ふれあいの丘の北向き中住戸にもこういった大きさの2LDKがあり、それよりもややこなれた水準になっているあたりからも違和感はありません。

ただ、"タワマンでもなく眺望がいいわけでもない北向き中住戸"になるわけですし、そういった北向きなどの場合にはワイドスパンにして間取り面での魅力を高めるような設計がなされることもよくあることですので、北向き中住戸でのナロースパンなどといった事情もあっての水準になるでしょう。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、天然石のキッチン天板、カップボード(30㎡台除く)が標準装備でキッチン周りが充実しています。トイレ手洗いカウンターはありませんが、単価帯以上の印象になります。

管理費は225円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりにやや高めですが違和感はありません。

駐車場は身障者用を含む全8台で平置になります。

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