ブリリアシティふじみ野【抜群の眺望を考慮した顔となる角住戸】15階83㎡5,618万円（坪単価223万円）

ブリリアシティふじみ野。

所在地：埼玉県ふじみ野市大原2-1735-1他（地番）
交通：上福岡駅徒歩10分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：15階建、708戸（Ⅰ街区232戸、Ⅱ街区245戸、Ⅲ街区231戸）

イトーヨーカドー跡地に誕生するとてもスケール感のある物件になります。
跡地の一部にはヤオコーが2021年にオープンしますし、ヤオコーの斜向かい日本無線跡地には昨年末にイオンタウンふじみ野が一足先にオープンしているという旬な再開発エリアの大規模マンションという点でも注目を浴びる物件になりますね。

上福岡駅は急行停車駅ではなく駅力が高いとは言えませんし、その駅徒歩10分というのはかなり地味な印象にはなってしまうものの、物件名が「上福岡」ではなく「ふじみ野」になっているのは近隣徒歩4分のところにふじみ野市役所があるなど市の中枢に近いがゆえであり、そういった魅力も幾らかはあるでしょう。ちなみに、上福岡駅の東口駅前では歩道橋が整備されているので駅前がより使いやすくなりそうですね。

敷地の南東側にはＫＤＤＩ総合研究所がありますが、それを除くと戸建を中心とした低層住宅が広域に渡り広がっているエリアで、そういった大規模商業施設の恩恵がありながらも市役所通りから内に入った落ち着きのあるポジションというあたりもやはり魅力的ですね。

通学区の元福小学校は徒歩13分ということで小さなお子さんの足だと結構距離があるのは気になる点の1つでしょうか。

公式ホームページ

お部屋はＡ棟の83㎡の4LDK、南東角住戸です。Ａ棟は敷地南端に緩やかなV字（2棟がエキスパンションジョイントで連結）で配棟されており、A棟の東端、敷地南東頂点付近に位置しているのがこちらのプランになります。
東～北東にかけてはそのKDDIがありますが、中層階以上で越えますのでこの最上階住戸からは南東～西にかけての戸建住宅街ビュー（第一種中高層住居専用地域なので半永久的に視界が保たれる）も含めかなり広域、かつ、パノラマでの眺望を楽しむことが出来ます。

間取りはそのような物件内で随一レベルの良好なポジションゆえに83㎡というしっかりとした面積が確保されておりA棟の中で最も大きなものになります。

4LDKですので1室1室はけしてゆとりがあるわけではないのですが、LDは14.6畳を確保し、さらに柱をオフセットしてまで実現したコーナーサッシを採用しているのでかなり特色がありますね。

ちなみに、この物件のスケール、敷地形状、そしてランドプランからザ・ガーデンズ東京王子を思い浮かべる方は少なくないはずで、同じ長谷工設計・施工ということもあってかこのコーナー部の柱のオフセット構造にも類似性を感じます。

ちなみに、ザ・ガーデンズ東京王子には「全戸玄関窓」があり、その当時は同じ長谷工設計・施工の大規模物件でそういったものがいくつかあったのですが、昨今はデベロッパーのコスト意識がより厳しくなってしまったためかあまり見かけなくなってしまったのはちょっと残念ですね（当物件は床暖房すらないコストダウン志向が顕著な物件なので玄関窓なんて無理筋ですけど…）。

洋室2室が4畳台ですし、80㎡超の4LDKながら浴室が1620ではなく1418なあたりは少々残念な印象ですし、収納も見るからに少ないプランなので結局は洋室1室が収納で潰れてしまうんじゃないかという気もします。
ただ、昨今は普通のトランクルームだけでなく配送型のトランクルームサービスも充実していますので頑張ればなんとか「4LDK」として使えるのではないかと思いますし、眺望的な魅力も高い角住戸らしくコーナーサッシのあるLDを重視した設計にしているのはツボを抑えている点でしょう。

市役所通り沿いからもこのA棟の南東角は目立ちますし、"物件の顔"として近隣住民のちょっとしたあこがれ的な存在にはなるのかなと。

坪単価は223万円。A棟の西端上層部にある同面積帯のルーバルプランと比べると幾らか安くはなっていますが、そのような目玉ポジションですので物件内で上限水準となる価格設定がなされています。

第一期で分譲されるA棟の平均はおおよそ200万円弱になるはずで、最上階南東角というポジションなりにそこそこのプレミアムが乗っかっていますが、この南東角は低層階でも約200万円という設定でそこまで差はなく、目玉ポジションのわりに単価が乗っかっていないのはやはりエリア的なものが影響しているのでしょうね。

大規模商業施設や市庁舎などが近隣にあるとはいえ上福岡駅徒歩10分という交通便は褒められたものではなく、6,000万円近くなるとやはりニーズが少なくなってしまうのでしょう。高額住戸ほど床暖房がないなどの設備面の貧弱さが際立つという側面もありますし…。

なお、第一期は110戸ということでこのご時世としては好調なスタートになります。ただ、やはり板状マンションなので角住戸率が低く相対的に角住戸の人気が高くなっていますし、A棟が日照・視界条件において最も魅力のある棟になってくるので中住戸率が高い708戸を売り切るのはまだまだ前途多難という印象にはなるでしょうね。