オープンレジデンシア本所吾妻橋【かなりの小規模だが9年ぶりの徒歩4分圏内】48㎡5,480万円（坪単価380万円）

オープンレジデンシア本所吾妻橋。

所在地：東京都墨田区東駒形3-18-6（地番）
交通：本所吾妻橋駅徒歩4分、浅草駅徒歩12分（東京メトロ、東武線）、とうきょうスカイツリー駅徒歩12分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、25戸

ホームページ等でアピールされているように本所吾妻橋駅徒歩4分圏内での分譲マンション（ワンルーム投資マンション除く）の供給は約9年ぶりのことになります。

その間にも駅近物件を含め本所吾妻橋駅界隈はいわゆるワンルーム投資マンション（ワンルームマンション条例により一部40㎡以上のプランもあります）の供給は多くあるのですが、駅徒歩10分圏内まで広げてもこういったマンション（ワンルーム中心でないマンション）の供給は少ないですね。
ここ数年では駅徒歩7分で2018年に分譲されたリビオレゾン墨田押上（30～50㎡台）ぐらいだと思います（その記事ではこのエリアにワンルーム投資マンションが多かった理由なども記載しています）。

ここは小規模物件が多いオプレジの中でも小さく、かつ、全戸40㎡台のコンパクトでもあるのですが、三ツ目通りから1本入ったポジション（歪な敷地形状で敷地東側の一部は三ツ目通り沿い）の角地（三ツ目通り側を合わせると三方道路地）というのは悪くないでしょう。

駅近なので買物便も良好、また、本所吾妻橋駅から少し北側へ行ったところに高架下商業施設「東京ミズマチ」、また、スカイツリー下の「東京ソラマチ」が徒歩15分ほどの距離感になるあたりも魅力的です。

公式ホームページ

お部屋は48㎡の2LDK、北西角住戸です。細いながらも両面接道のポジションで、いずれの方角も前建が3階建程度の低いものですのでそこそこの視界抜けも出てきます。中層階以上ならば隅田川の花火大会も望めそうですね。

間取りは50㎡に満たないコンパクトな2LDKになるのですが、昨年末の税制改正によりこの大きさでも住宅ローン控除の適用対象になりましたし、廊下が短く出来ているので2LDK的な使い勝手があることに違和感はありません。

ただ、やはりそのように廊下を短くして効率性を高めることを心掛けた結果、ベッドルーム2室がいずれもリビングインですし、その上、いずれのベッドルームも開き戸でLDと一体利用することを想定したものになっていないのは気になりますね。

リモートワークを頻繁に行うディンクスなどにとってはこういった開き戸による居室独立性はプラスではあるのでしょうが、言ってもリビングインですし、この面積の2LDKではLDKも小さいですからね…。

オプレジらしい柱の食い込みの目立つプランで、そういったあたりの面積消費（食い込みの多くは専有面積にカウントされている）も気になります。

坪単価は380万円。2018年分譲のそのリビオレゾン墨田押上の平均坪単価が約315万円であり、平均でもこれに近い水準になるであろう当物件はこのご時世らしいしっかりとした水準という印象です。

むろん25㎡台のワンルームが大半になるいわゆるワンルーム投資マンションだと平均坪単価400万円を超えますので40㎡台なりのグロスの嵩みを考慮した設定ではあるのですが、かなりの小規模物件になるので共用面の魅力に乏しいですし、浅草駅徒歩圏で分譲中のリビオレゾン浅草（平均坪単価約375万円）やピアース浅草（平均坪単価約400万円ぐらい）と比べてもやや強めの印象にはなりますかね。

コロナ禍で浅草は"それ以前とのギャップ"が特に大きくなっているのでそこいらへんの影響（浅草駅界隈の物件の人気はひと頃に比べ随分弱くなっていると感じる）もなくはないのでしょうが、だからといってこちら（スカイツリー側）に勢いがあるということはもちろんないですし…。