パークホームズ東中野【東中野駅徒歩6分×中野坂上駅徒歩9分となる良好な住宅地】5階70㎡9,790万円（坪単価461万円）

パークホームズ東中野。

所在地：東京都中野区東中野1-4-1（地番）
交通：東中野駅徒歩6分（JR線。都営線は徒歩8分）、中野坂上駅徒歩9分、落合駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、39戸（うち一般分譲対象住戸21戸）

以前は大きな御屋敷があった南西角地で、第一種中高層住居専用地域らしい良好な住宅街に位置した物件になります。

神田川にほど近いため、東中野と中野坂上両駅よりも標高が低いポジションにはなりますので、駅までの道程は若干の上りになりますし、"高台の住宅街"といったような立地でもないのですが、区検通りから1本入ったポジションなので本当に落ち着きがありますし、その神田川の桜並木の他にも川添公園、小淀公園、第六天神社、中野氷川神社など緑や自然が豊かに感じられるエリアで、「東中野駅徒歩6分×中野坂上駅徒歩9分」という良好な交通便と豊かな環境面とのバランスはかなり高いレベルにあると感じる物件ですね。

この神田川沿いの住宅エリアはそもそも分譲マンションが少ないのですが、この物件のように両駅が徒歩10分圏内で使えるというのは稀です。中野坂上駅寄りの中央1丁目にはザ・ライオンズ中野坂上、ザ・パークハウス中野坂上、レジデンシャル中野坂上があり、中野坂上駅は当物件の東中野駅ぐらいの距離感になるのですが、道路付け・向きなどの関係で東中野駅は徒歩10分を超えてしまいますのでそういった点からも当物件のポジションは派手さはないながらもいいところだと思いますね。

周囲は住宅街ですので、買物関係はマルエツプチの徒歩3分を除くと駅周りに頼ることにはなりますが、この距離感ならばけして不便ということはないですし、通学区の塔山小学校も徒歩4分と近いです。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。西側の区検通り沿いは近隣商業地域であり、当物件と同じぐらいの高さの建物がありますので、”眺望”という感じではありません。

ただ、道路の向かいの前建は3階建なので越えますし、南方向に関してはわりと広域に渡り3～4階建の建物が連なる形（当敷地同様の第一種中高層住居専用地域）になるので、魅力は小さくありません。

間取りは70㎡ちょっとの小ぶりな角住戸なのですが、最も大きく、かつ、コーナーサッシが印象的な物件内で目立ったプランになります。

上述のように地権者住戸（従前のお屋敷所有者持分）が4割ほど存在している物件にはなるのですが、こういった良好な角住戸のある南向き住戸はほとんどが分譲対象となっているのも悪くないでしょう（地権者住戸は東向きと西向きがほとんどですので実需ではなく賃貸などで活用されるものと思われますが、分譲にも多くある50㎡台が中心、かつ、最低でも40㎡を確保した形なので住民属性に大きな差が出るようなことがないのも○でしょう）。

ノンリビングインの洋室は1室のみですが、角住戸にしては廊下を短めに出来ているためLDKで15畳確保するなど居室畳数はまずまず確保出来ていますし、コーナー部の柱をオフセットしてまで実現したダイレクトコーナーサッシ（サッシは足元付近から梁下までのハイサッシ）はこういった落ち着きある住宅街の物件ではなかなか見られないもので大きな特長になります。

効率性を高めたことで収納も上々ですし、洋室2のウォールドアによる柔軟性の高い使い勝手、また、LDはダイレクトサッシと共に奥行あるバルコニーにも面した設計としたことで空間的な広がりが得られるという点での見所もありますね。

坪単価は461万円。近年の東中野駅の分譲マンションは、リビオ東中野ヒルトップ（駅徒歩3分、平均坪単価約420万円）、ブリリア東中野パークサイドヒルズ（駅徒歩8分、平均坪単価約370万円）、レジデンシャル東中野（駅徒歩2分、平均坪単価約405万円）などがあり、ここの平均坪単価はリビオを上回るぐらい（上述のように分譲タイプは南向きが多い分、平均は高めで420～430万円でしょうか）になるので駅距離からするとやや高い印象にはなるものの、そのようにJR及び丸ノ内線が徒歩10分圏内になる非常に落ち着きある住宅街に位置しており、ブランド及びランドプラン（従前の御屋敷の景石や樹木を最利用した風情豊かなもの）などを考慮すれば違和感のない水準でしょう。

こういった上層階はリビオの同階レベルよりも高額ではあるものの、そのように環境面が異なりますし、南方向の視界抜けは大きな魅力ですからね。
このような良好な立地で70㎡前後もそこそこある物件ながら駐車場が1台（平置。カーシェア用）のみしかないというオプレジ顔負けの暴挙はこういったそこそこの高単価帯のお部屋にとってはかなり気になるところではありますが…。