パークホームズ東中野【駐車場は1台だけど、お屋敷を継承する魅力ある外構計画】1階54㎡6,150万円（坪単価378万円）

続けて、パークホームズ東中野。

設計・施工は野村建設工業です。

最大約70㎡の総戸数39戸ということで小ぶりな物件にはなるものの、6階建でのものなので敷地面積は1,200㎡弱ありますし、当物件の最大のポイントとなるのが前回の記事でもちらっと述べた従前この地にあったお屋敷を継承する外構計画ですね。

従前は緑の深いお屋敷でしたので再利用されるのは一部にはなるのですが、このスケールの物件としては緑が充実しているのは確かで、エントランス及び道路沿いの緑を充実させたことで東中野駅からの道程の手前にある第六天神社の緑（や桜）と連動しているので余計に魅力が高まっていると感じます。

エントランスホール内部はアール状の曲面設計を取り入れたモダンさが窺えるものとしつつもそこから見える庭園風景には従前この地にあった景石を再利用するというあたりも絶妙でスケール以上の存在感を放っています。

外観も前回の記事で取り上げた周囲から目立つ位置にある南西角のダイレクトサッシだけでなく、バルコニー周りに木調ルーバー、さらに立体感のあるデザインとしたことで繊細さが窺えるものに仕上げているあたりも見所になるでしょう。

従前のお屋敷を継承する外構計画に拘ったためか駐車場が1台（カーシェア用）のみというのはこの立地条件の物件として少々のミスマッチを感じてしまうところではありますが、一方で内廊下設計を採用しているあたりはこの敷地形状・ランドプランの賜物（南・東・西のコの字配棟とすることで角住戸率を高め、中住戸は50㎡台の2LDKを中心としたことで共用廊下側に開口部を設計する必要性が薄い）という印象でしょうか。

前回のパークホームズ東中野。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側は接道しておらず3階建の建物が立ってるのでけして良いポジションではありません。ただ、見ての通り奥行あるテラス・専用庭がありますし、隣地との間には当物件の駐輪スペースもありそこそこの離隔は図れているので南東方向からの日照もまずまず得られますね（南～南東にかけて当物件の南向きの棟がありますので、それにより遮られるところはあります）。

間取りは登記面積でも50㎡を超えるため従来からの住宅ローン控除の適用対象になるでしょう。
内廊下設計ゆえに共用廊下側に開口部を設けられないため洋室2は行灯部屋、また、キッチンが窓際からかなり奥まった位置にあることで採光が芳しくないあたりも気にはなるのですが、内廊下物件の中住戸である以上大きなマイナスにはならないでしょう。

この面積帯の2LDKとしては15.2畳というかなり大きなLDKを確保した設計で、その分収納が少ないあたりは注意すべき点でしょうか。

坪単価は378万円。南向きも含め1階住戸の多くは400万円未満になっており、目の前が壁といったようなポジションでもありませんのでこのご時世としては見やすい設定だと思います。ただ、昨今も国内の豪雨災害が頻繁に報道されているぐらいですし、年々異常気象が強まっていると感じる中で"神田川至近の低地"というあたりが幾らか考慮されているものと思われます。

設備仕様面は、少戸数とはいえディスポーザーがないのは残念です。ディスポーザーがないのにしっかりとした水準の以下の管理費を見たら"あるべき"とは言えないですけど…。
食洗機、トイレ手洗いカウンターは付いていますが、水回りの天然石天板仕様もないですし、この単価帯の物件としてはちょっと寂しいものになっています。

管理費は416円/㎡。内廊下とは言えディスポーザーはないですし、総戸数39戸の小ぶりなスケールゆえのデメリットが出てしまっています。
ちなみに、ここは地権者持分が多いためか昨今の三井物件の大半で採用されている第三者管理方式は採用されていないのでしょうか。まもなく分譲開始されるパークコート千代田一番町（ライオンズの建替プロジェクト）も採用されていないですし、一般的にこういった地権者比率の高い物件は地権者の意向が強くなりやすいので注意すべき点の1つではあるでしょう。

しつこいですが駐車場はカーシェア用の平置1台のみになります。