ガーラレジデンス川崎プルミエ【駅距離ある住宅街のコンパクト3LDK】4階56㎡4,590万円（坪単価272万円）

ガーラレジデンス川崎プルミエ。

所在地：神奈川県川崎市川崎区渡田1-16-13他（地番）
交通：川崎駅徒歩19分、京急川崎駅徒歩20分
用途地域：第二種住居地域、商業地域
階建・総戸数：7階建、32戸

川崎駅からは新川通りをひたすらまっすぐという感じのポジションで、徒歩20分ですので第一京浜はもちろんのこと、貝塚京町線も越えた先になります。

ただ、新川通り沿いにある徒歩3分のバス停から川崎駅への本数は多いですし、敷地は新川通りから少しだけ内に入った南面に開けたポジションというあたりは魅力になるでしょう。

川崎駅周りの買物便の高さは言わずもがな、近隣も徒歩5分にまいばす、徒歩7分にライフがあり良好です。

南面良好な住宅エリアで、目の前に渡田こども文化センター、その先徒歩2分に通学区の田島小学校があるあたりからするとファミリータイプ中心になっていてもおかしくない物件でありながら40～50㎡台のみの構成というのは少々違和感を覚えるところはあるものの、50㎡台中盤でも基本プランに3LDKを採用しているのはそういったあたりを加味してのものなのでしょう。

設計はOKI建築事務所、施工は新日本建設で直床になります。

新川通りから内に入っているので敷地の大半は第二種住居地域で、最高高さ20m×第三種高度地区になっています。そのため、7階建だと階高の関係上、直床になるのが一般的ですし、価格帯からしても驚きはないでしょう。

デザイン的には基壇部のアースカラーとエントランス周りの白タイル（質感の異なる複数のものを使用）の相性が良いですし、エントランス周りの緑も豊かで小規模物件としてはまずまずです。

また、敷地面積は860㎡ほどではありますが、南東角地な上、南東～南西にかけて比較的低層の建物が広がっているエリアになりますので、物件周りの圧迫感はなくスケール以上の広がりが感じられるのも良い点になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は56㎡の3LDK、北東角住戸です。バルコニー側（東側）はやや南東に傾いており、デベロッパーは全戸南向き（南東・南西向き）を謳っているように南東・北東の角住戸（東角）とも言えなくはないのですが、どちらかというと北東角という感じで、日照時間は短いですね。

北～北東にかけては新川通り沿いの商業地域に高いマンションなどもありますが、東～南東にかけては3階建などの低層建物が連なるエリアになっているのでこの階からでもまずまずの視界が広がります。

間取りはその50㎡台中盤の3LDKで、狭小3LDKを十八番とするプレシス顔負けの小さなタイプです。

ただ、玄関と洋室2側をセットバックしたことで柱の食い込みを抑えるとともに、門扉付の大きな玄関ポーチを確保しているのは評価出来る点ですし、ウォールドアを採用し気軽に2LDKとして使える柔軟性を備えているのも◎ですね。

浴室は1317ですし、洗面所もファミリータイプとしてはギリギリの大きさという印象ではあるものの、収納もまずまずありますし、この面積帯なりに頑張っている印象ではあるでしょう。

坪単価は272万円。南に面した上層階は300万円近いですし、グロスがそれなりの金額になる70㎡前後の3LDKなどではなくここまで面積を絞ったからこその単価設定という印象ですね。

近隣ファミリータイプの供給で言うと、2015年にシティハウス川崎富士見公園（平均坪単価約190万円）、他だと川崎駅の反対側になりますが駅距離が同じぐらいのところに2017年にレ・ジェイド川崎（平均坪単価約215万円）、アクアブリーズ川崎（平均坪単価約190万円）などがあります。相場的な上昇の影響は確実にありますし、ここは”面積を絞った分”高くなっているというのもありますが、そうはいってもやや強く感じますね。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーがないのは当然ですし、この価格帯ですので水回りの天然石天板仕様がないことにも違和感はありません。
食洗機に加え、トイレ手洗い器、バルコニースロップシンクも付いているので充実している方でしょう。

管理費は193円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模物件にはなってくるのでこの水準ならばリーズナブルでしょう。

駐車場は全13台で身障者用を含む2台が平置、残りの11台が機械式になります。