パークコート神宮北参道ザ・タワー【内側丸柱（円柱）による圧巻の18連サッシ】26階130㎡52,980万円（坪単価1,348万円）

パークコート神宮北参道ザ・タワー。

所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷4-6-1（地番）
交通：北参道駅徒歩1分、代々木駅徒歩6分
用途地域：商業地域、近隣商業地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上27階地下1階建、471戸（その他店舗区画1戸）

言わずと知れた2021年No.1と言っていいぐらいの注目物件でしょう（今秋販売再開のハルミフラッグには話題性で負けてしまいそうな感じではありますけど…）。

27階建ということで都心部のタワマンとしてはやや低くはあるものの、パークコート渋谷ザ・タワーに次ぐ、「パークコート～ザ・タワー」で、この物件も含め10本あるパークコート～ザ・タワーの中でも”中の上”に入る延床面積約55,600㎡のスケールを有しています。トップグループ（最も大きなものはおそらくパークコート赤坂ザ・タワーの延床面積約71,300㎡）とも引けを取らないエリアを代表すること必至な物件になります。

27階建で高さ約90m（最高部は約99m）ということで階高はタワマンとしてはごくごく一般的で、26階建で高さ約100m（最高部は約105m）という高額物件の中でも類を見ない贅沢設計が採用されていたパークコート青山ザ・タワーのような”分かりやすさ”まではないものの、パークコート青山ザ・タワーよりも遥かにスケール感がありますし、高層部に向かうに従いコーナー部が少しずつ拡大するデザインを採用し尋常ではない存在感を放つパークコート渋谷ザ・タワーに匹敵するぐらいのスケールとデザイン性を兼ね備えた物件で、それらや森ビルのタワーレジデンスと共にエリアどころか我が国を代表するレジデンスの1つになれる存在だと思います。

デザインなどは今後の記事で主に述べるので、ここではまず立地からコメントしていくのですが、「千駄ヶ谷アドレス」はこのお値段の物件としては地味な印象がないとは言いません。

しかしながら、明治神宮（代々木公園）、新宿御苑、神宮外苑という3つのグリーン地帯の中央ポジションでの駅徒歩1分（駅力の弱い北参道駅ですし、”直結”ではないのは残念ですけど、何気にパークコート～ザ・タワーの駅徒歩1分はパークコート文京小石川ザ・タワーに次いで2物件目で、それが「渋谷区」のものですのでそういった面での希少性も小さくないでしょう）での27階建が貴重なのは言うまでもないことですし、徒歩6分で山手線（代々木駅）、徒歩8分で中央線（千駄ヶ谷駅）、そして新宿駅も徒歩圏というのはシンプルに凄いことですよね。

個人的に新宿駅周りはそんなに利用しない方なのでむしろバイアスがかかっていないと思うのですが、新宿駅周りは繁華街が非常に広域に渡り広がっている分、駅前の住宅は少なく（というか、そもそもあまり住みたいエリアではないでしょう…）、分譲タワマンに限定すると駅向こうのセントラルレジデンス新宿シティタワーなどと並び当物件が一番近いぐらいになります（新宿駅徒歩2分にファミール新宿グランスイートタワーがありますが20階建総戸数116戸で流石に当物件とは同列では語れない）。

当物件は渋谷区内ですし、いわゆる”新宿らしいタワマン”とは全く異なる属性の物件にはなるのでわざわざそこをクローズアップすることに若干違和感を覚える方もいらっしゃるかもしれません。ただ、3つのグリーンエリアに囲まれたポジションや"渋谷区らしさ"などは今さらわざわざ言うまでもない点だと思いますし、その緑豊かな貴重な環境面はもちろんのこと”渋谷区ならではの魅力が十分過ぎるほどありながら新宿が至近”だからこその魅力はけして小さくはない、そんな印象も覚える物件になるでしょうか（別に新宿区がダメというつもりはないんですけど…）。

買物関係は、最寄りのスーパーが徒歩5分のオーケー千駄ヶ谷店とまずまず、他に新宿高島屋が徒歩12分、ラフォーレ原宿が徒歩17分、伊勢丹新宿が徒歩18分という感じなのでかなり魅力的だと思います。

なお、通学校は鳩森小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は130㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西頂点付近に位置し、西側が明治通りになるポジションで、線路も含め賑やかなポジションではあります。ただ、視界抜け十分な高層階である以上、都心部ならば多かれ少なかれ仕方のないことですし、これだけの都心エリアでありながら目の前に緑が広がるというのは凄いことです。

西～南西にかけては明治神宮及び代々木公園の緑が広がる特等席で、ブリリアタワー代々木公園クラッシィ、パークコート渋谷ザ・タワーという眺望面でのライバルはいるものの、こちらは山手線内側ですし、南西角というポジションでありながら「東方向の視界も確保している」あたりもえぐいと感じるプランですね。

詳細は次の記事で言及しますが、当物件はホシノアーキテクツ星野氏による”ネスト”をコンセプトとしたデザインが採用されており、パークコート青山ザ・タワーに負けないぐらいの曲面設計が最大の特長と言っても過言ではありません。中でもこの南西角は南側先端部を凸形状としたことで、東方向の視界も確保しており、個性的なプランの多い物件内で目玉と言えるプランになっているのです。

上述のように階高は一般的なタワマンと大差ないものですのでLD最大天井高は2.55m（マスターベッドルームは2.6m）ではあるものの、見ての通りLDにはビルトインエアコン部分も含め下り天井はほぼ存在しておらず、足元付近からフラットな天井間際までの揺るぎないハイサッシはパークコート～ザ・タワーならではのハイパフォーマンスになります。

マスターベッドルームのところをご覧いただくとお分かりのようにバルコニーの内側は2.35mとなるなどやや下りがあり、掃き出し窓のサッシ高はその天井高に準ずる形でダイレクトサッシ部分に比べ低くなっているのはちょっと残念ではあるのですが（一般的なタワマン（2.1mぐらいが平均）に比べれば遥かに優れています）、だからこそこういった角住戸などのダイレクトサッシ周りの設計が魅力に感じるところもあるわけで、この面積帯やLDのゆとりを見ると丸柱（円柱※）を内側に設計したあたりも正解でしょうね。
※パークコート青山ザ・タワーも非常に曲面を強調した物件でしたが、柱は窓際に配置しており、普通の四角でした。

柱を内側にしたからこそサッシをこれだけ連続させることが出来ているわけで、ベッドルーム2のところからだとサッシは18枚連です…。やば…。
いわゆるガラスウォールのオフィスなどでは外周部がガラス面なのが当たり前ですし、当物件の最上階南西角237㎡はもっと凄いですけど…。

その他間取りの細かなところで言うと、マスターベッドルームの手前にプライベートホール（廊下との間に扉2枚はさんでいる）があるあたりは流石といったところでしょうか。

動線的なPP分離性はけして高いとは言えないものの、トイレはしっかりと2つありますし、神宮の森を望むビューバスも最高でしょう。

曲面設計の弊害か居室形状には少々難があります。ただ、小さなものでも7畳超ですので使い勝手はそんなに悪くはないはずです。

坪単価は予定価格で約1,348万円。そもそもの階建が27階建であまり高くない上、最上階ペントハウス（最大天井高3m）でない、また、"最大天井高が2.55mという一般的な水準"でのこの単価という点での若干の違和感は伴います。

このレベルの価格帯を検討する方の多くは目が肥えていますし、そういう意味でもこの単価帯ならば2.7mぐらいはあって欲しかった（むろん下り天井高もその分上がる）という気持ちもあるのですが、パークコート渋谷ザ・タワーとは異なり定借ではないので半永久的にこの眺望を手に入れられるわけで、"この地は階数以上の眺望的な魅力"があるのも確かですのでこのご時世ならばこのお値段でも容易に売れるのでしょう。

ただ、上には上（最上階住戸）がありこのお値段でも駐車場が「付設」ではなく「1次優先」でしかないのは気になるところでしょうか…（「付設」ならば売却時もそのままだが、「優先」はあくまで当初だけなので売却時には一旦返還が必要で、満車の場合、新たな所有者が順番待ちする必要があります）。