プレミスト柏千代田【南面パークフロントだけど間取りが…】3階72㎡4,880万円（坪単価223万円）

プレミスト柏千代田。

所在地：千葉県柏市千代田1-1534-303（地番）
交通：柏駅徒歩10分
用途地域：商業地域、近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：9階建、48戸

2015年分譲のライオンズ柏千代田サーパスレジデンスの隣の隣で、同じ市川柏線沿いに誕生する物件になります。

市川柏線沿いの商業地域で、静かな環境とまでは言えませんが、通りの内側となる敷地南側には千代田一丁目公園がある南面パークフロントという特長をもった物件になります。

千代田一丁目公園はもちろんのこと同時期に開発されたレーベン柏クリスタルアイル（ハルテラスとソラテラスの2物件計223戸）が2015年に完成したことでこのあたりの雰囲気は大分変わりましたね。

また、駅までの道程は市川柏線の他、柏銀座通りやさらにもう1本北側の通り（ハウディモールから続く通り）を利用しても距離はさほど変わらず行先等によって使い分けできるのも良い点でしょう。

買物関係はイトーヨーカドーやマルエツのある駅付近の他、駅反対方向にフードスクエアカスミが徒歩5分のところにありますので便利な方です。

また、通学区は柏第三小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。ホームページ等では全戸南東向きが謳われていますが、バルコニー側は良くいっても東南東ですね。ただ、こちらはフロア南端に位置した1フロア1戸の南東角住戸ですので日照時間は長いですし、その上、紛れもないパークフロントポジションになります。

東側は戸建の先に9階建マンション、南東や南西にはそのレーベンもありますが離隔はしっかりとあり、南方向はパークフロントですのでとても恵まれたポジションでしょう。

間取りはそのような恵まれたポジションなりに物件内で最も大きなものにはなっていますが、72㎡ということでやや小ぶりな印象にはなりますね。

ただ、残念なのはその面積帯ではなく居室配置でしょうか。LDが南側（パークフロント）にないんですね…。

低層階においては公園側からの視線にさらされるというのもあるにはありますがレースカーテンなどいくらでもやりようがありますし、このパークフロントで南側を重視した設計にしていないのはとても残念…。

南北に長い敷地形状で東西の幅がわりと短いのでベッドルーム3室に開口部を設けることを考えると南面にLDを設けづらかったというところもあるのだとは思いますが、そうは言っても…という感じですね。

LDからベッドルーム3にかけては非常に幅のある連窓サッシが採用されており、LD側だけでもかなり幅のあるサッシが実現しているのは評価出来る点ですし、ウォールドアを開け放つと公園側にも窓のある二面採光空間にもなるのですが、ベッドルーム3の窓小さい…。

また、玄関前のゆとりのない設計も気になる点ですね。柱の食い込みからもお分かりのように玄関が窪んだ位置になく扉を開けた先がすぐに共用廊下になる感じです。

坪単価は223万円。上層階（公園の先は戸建住宅街でわりと広域での視界抜けが楽しめる）は240～250万円という水準で、上層階と比べるとこなれてはいますが、”1フロア1戸の南向き（パークフロント）”だけあって同じ低層階の中住戸（東向き）と比べると1割以上高い水準にはなっています。
ただ、そのように中住戸とは日照時間が大きく違いますし、パークフロントでもあることを考えれば当然の差ではあるでしょう。このぐらいの単価差を設けるのであればもっと南向きを強調したプランニングであって欲しかったという思いはありますけど…。

ちなみに、東口の直近物件パークホームズ柏タワーレジデンス（駅徒歩4分）は平均坪単価約245万円でしたので流石にそれよりは安くはありますが（ここの平均は210～220万円ぐらいでしょうか）、2016年分譲のバウス柏（駅徒歩5分）が平均坪単価約215万円、2015年分譲のウエリス柏（駅徒歩9分）が平均坪単価約175万円、ライオンズ柏千代田サーパスレジデンスが平均坪単価約185万円という水準でしたので、やはり時期的な値上がり感は少なからずありますね。