オープンレジデンシア品川中延ステーションフロント【徒歩1分の中でも恵まれたポジション】7階71㎡8,380万円（坪単価389万円）

オープンレジデンシア品川中延ステーションフロント。

所在地：東京都品川区東中延2-439-1他（地番）
交通：中延駅徒歩1分、荏原中延駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数：8階建、43戸（事業協力者住戸8戸含む。他店舗1戸）

東急線・都営線が共に駅徒歩1分になる駅前ポジションですので線路（高架）沿いにはなりますが、第二京浜から1本入った敷地で、西方向の視界抜けなども魅力的になるというなかなかの希少性を感じる物件ですね。

中延駅徒歩1分の分譲マンションは約19年ぶりの供給になることからもその希少性が窺えますし、ポジション的に中延商店街（なかのぶスキップロード）が至近で、荏原中延駅への徒歩6分も快適なアーケード経由でのものになりますので、その機動力の高さは徒歩1分という額面以上のものと言って良いのではないでしょうか。

ターミナル駅直結の大規模物件とかよりも電車に乗るまでスムーズなので徒歩1分の中の徒歩1分という感じですし、そういった荏原中延駅への快適なアクセスなども含め小ぶりな物件ということを加味してもとても貴重な属性のものと言えると思います。

ちなみに、30～70㎡台で構成された総戸数43戸ということでオプレジらしい小ぶりな建物にはなるのですが、敷地は第一種住居地域（容積率200％）と近隣商業地域（容積率300％）で構成されており容積率はけして高くなく（例えば第二京浜沿いの商業地域は400％）、1,050㎡超の敷地面積自体は小ぶりとは言えないぐらいです。

3方接道で空地率も約47％とまずまずなので、オプレジにありがちなせせこましさもありません。

また、買物関係は言わずもがな便利ですし、通学校の源氏前小学校も徒歩5分のほどよい距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南西角住戸です。エントランス周りの一部だけが7階になったメゾネットタイプで大半が8階（最上階）に位置しているため、眺望面での魅力が高いものになります。
上述のように西方向は高いものでも4～5階建程度の低層エリアが広域に渡り広がっており、この最上階は眺望面での魅力も相当に高いです。線路は南東側になるので影響はそこまで大きくはないですし、この機動性がありながらこの視界・日照条件というのはかなり贅沢でしょう。

間取りはそのように階段のあるタイプで階段による面積消費は小さくなく、さらに言うと、歪なプラン形状も影響してか柱の食い込みも目立ちます。

ただ、オプレジの柱の食い込みは今に始まったことではないですし、洋室1や2なんかを見るとお分かりように柱を内側にすることで窓際から柱の存在を排除し、それを開放感につなげていところもありますので、眺望的な魅力も高いポジションであることを考えれば悪くはないのかなと。

70㎡超にしてはやはりLDKは小さいですし、洋室の歪な形状なども気になるところで、いわゆる70㎡超の使い勝手は期待しにくいところではあるものの、この特等席な最上階でありながら以下のように単価は現実的な設定であり、そういった非効率性が価格面に反映されているのでこのプランでも不自由しない方には面白いプランでしょうね。

坪単価は389万円。近年のファミリータイプのある分譲マンションとしては2018年にオープンレジデンシア品川中延（荏原町駅徒歩3分/平均坪単価約355万円）、2017年にアトラス品川中延（荏原中延駅徒歩4分/平均坪単価約355万円）あたりがあり、さらに利便性の高い最上階住戸ということを考えれば悪くないでしょう。

メゾネットゆえの非効率性を考慮し5％程度割増した水準で考えてもまずまずの水準だと思います。