オープンレジデンシア品川中延ステーションフロント【間取りに目をつぶれば…】34㎡4,580万円（坪単価447万円）

続けて、オープンレジデンシア品川中延ステーションフロント。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウスアーキテクトです。
オープンレジデンシアの「ザ・ハウス」シリーズなどオープンレジデンシアの高額物件で起用されることの多い長谷建築設計事務所がデザインにも携わった物件で、エントランス周りなどの基壇部やエントランスホールには質感豊かな素材が採用されています。

また、外観は歪な敷地形状に沿い、かつ、上層部にルーバルなどを多数設けた三次元的な凹凸もデザインの一部としているため、建物スケール以上の存在感のあるものになっていると思います。

ただ、1,050㎡超というそこそこの敷地面積からするとエントランス周りがこじんまりとした印象がありますし（敷地北側の第一種住居地域部分に空地の大半があり、駐輪場や駐車場になっていることとの兼ね合いもありエントランス周りにゆとりが感じにくい）、駅前徒歩1分なりにもう少し南側（南東側）でのインパクトが欲しかったところではありますかね。

店舗スペースとの兼ね合いで1階フロアに余裕がないのであれば2階の一部までをエントランスとし2層吹抜にするという方法もあるでしょうし、貴重な立地ゆえにそこに頼り過ぎ（余計なコストはあまりかけたくないという売主の意向？）てしまったところは多少なりともあるのかなと。
まぁ、それはオプレジ全般に言えることでここに限った話ではないですけど、ここはオプレジの中でもかなり興味深い立地の物件ではあるんで…。

前回のオープンレジデンシア品川中延ステーションフロント。

公式ホームページ

お部屋は34㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側に当物件の駐輪場や駐車場を望むポジションで、北側はそのように結構奥行ある敷地内スペースが広がっています。そのため、前建（3階建）までの離隔は十分で、低層階でも圧迫感などは皆無です。

間取りは物件内で最も小さなもので、ナロースパンな1LDKのためLDに開口部を設けることが出来ていないのはやはり残念でしょう。

オプレジに間取りの良さを求めるのはご法度（笑）ですし、こういったLDが内側（行灯部屋）の1LDKはわりとよく見かけるタイプではあるのですが、コーナー部が斜めにカットされたタイプですし、隣戸とのプライバシー面での兼ね合いを考慮しつつもなんとか東側に開口部を設けて欲しかったという思いはありますね。
1LDKとしてはけして大きなタイプではありませんので洋室の引き戸ももっときれいに開け放てるものとし、LDとの一体利用がしやすいものになっていると良かったでしょう。

坪単価は447万円。先ほどのプランは階段による面積消費が考慮されていたとはいえ、こちらの方が大分立派な単価になっていて、面積の小ささ（グロス価格が嵩まない点）が大いに考慮された感のあるお値段設定になります。

ただ、こういったコンパクトタイプで言うと一昨年にピアース品川中延（30～40㎡台中心）が駅徒歩4分で供給されており、その平均坪単価は約435万円でしたので、この物件の立地からすれば違和感はないというか、”間取り面の至らなさ”も幾分考慮されている印象でしょうね（間取りが良ければもっといいお値段になっていた）。

上述のようにオプレジは間取りが至らない（笑）ものが多いのですが、そういったところが価格に反映されていないと感じることもありますのでそういった意味ではここは悪くないですし、間取りに拘りのない方には検討しやすい水準なのだと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板など違和感のないものにはなっています。
こちらよりは単価の安い物件にはなりますが、オープンレジデンシア西日暮里ステーションフロントやオープンレジデンシア本所吾妻橋にはトイレ手洗いカウンターがなかったのでちょっとホッとしました…。

管理費は260円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、スケールメリットがあるとは言えないこのスケールでこの単価ならば悪くないでしょう。

駐車場は身障者用を含む全2台で平置になります。