ザ・パークハウス高輪松ヶ丘【駅近×高台×スケールの三拍子】7階105㎡25,980万円（坪単価819万円）

ザ・パークハウス高輪松ヶ丘。

所在地：東京都港区高輪1-701-2他（地番）
交通：白金高輪駅徒歩4分（1番出口より高輪コミュニティーぷらざエレベーター（4：45～0：45）経由で徒歩3分）、泉岳寺駅徒歩10分、高輪ゲートウェイ駅徒歩16分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上7階地下1階建、73戸（募集対象外住戸2戸含む）

ザ・パークハウス高輪タワーはまだ完売していないのですが、その南側隣接地に誕生する後発物件がこちらになります。

隣接地と言ってもこちらは標高にして12～13mは高い丘上ポジションで、やはり隣地になるジオ高輪の記事で言及したように、"駅近ポジションながら高台"、"高台ながら高輪コミュニティーぷらざのエレベーターを使うと坂を上らずにアクセス出来る"という特長ある立地の物件になります。

ジオ高輪は11階建28戸というかなりの小規模だったのに対し、こちらはより丘上感が増した第一種中高層住居専用地域の敷地面積2,360㎡超ということでそのスケール感などにも注目出来る物件ですね。

白金高輪駅周りは至る所で再開発が進んでおり、白金ザ・スカイ、プレミストタワー白金高輪、後発の白金一丁目西部中地区再開発などスケール感のあるタワマンが林立しますが、ノンタワマンのスケール感のある駅近物件となるとほぼ存在しておらず、その上、当物件は"駅近の高台ポジション"になりますのでシンプルに希少性という意味ではタワマン以上のもの（タワマンを一括りにするのが適切か否かという論点はあります。汗）があると言っても過言ではないのです。

敷地南側道路沿いの一部に小さなマンションが残っており、きれいな南東角地にならなかったのが残念ではありますが、南方向には当敷地と同じ第一種中高層住居専用地域が広がる（広大な高輪皇族邸も含む）ポジションなので高い建物がなく南面条件も申し分ありません。

再開発が進む高輪ゲートウェイの駅周りまでは少々距離があります。ただ、歴史ある高台に位置しながらの徒歩16分の距離感は悪くないですし、ピーコックが徒歩2分、クイーンズ伊勢丹が徒歩5分、サミットが徒歩6分、さらにケーヨーデイツーが徒歩9分となるなど、住居系エリアの宿命で買物便が芳しくないことも多い高台の住宅街ながら買物便がかなり高いあたりも当物件の大きな特長になるでしょうね。

なお、通学区は御田小学校で徒歩4分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は105㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地南西部の凸付近に位置したお部屋で南東側にはその4階建の小さなマンションがあります。ただ、この最上階住戸ならばそれを越えますし、南側も西側も3階建程度の建物になるので、パノラマビューが楽しめる絶好のポジションですね。

南も西も東もこの敷地と同じ第一種中高層住居専用地域（第二種高度地区による斜線制限）ですので、この敷地ぐらい大きな土地であればこのような高さのものも立ちますが、逆に言うとこのぐらいの大きさでないとこういったそこそこの高さの建物にはならず、この上層階住戸は半永久的に視界抜けが保たれる可能性が高いという点も大きな魅力になってきます。

間取りはそのような絶好のポジションゆえに物件内では大き目のものになっていますが、ザ・パークハウス高輪タワーは分譲開始時の記事で強調したように意外なほどゆったり目のプラン比率が高く感じた物件（トップ2フロアは116～165㎡。他フロアにも100㎡超があり、164戸中29戸が100㎡超）で、こちらはその反動（？）もあるのか思っていたよりも面積の大きなプランが少なかったですね（100㎡超は7戸のみでうち5戸がこちらのプラン）。

ザ・パークハウス高輪タワーは中層階から100㎡超、高層階では120㎡超なども多く設けられていたことを考えるとこの眺望良好な駅近高台ポジションで”100㎡そこそこ”はやや拍子抜けしましたね。

とは言え、100㎡超をしっかりと確保しているあたりは流石三菱ブランドというところではあるのですが、LDは一面採光…。う～ん…。低層階住戸は東西両サイドの建物の影響を受けるとは言え、なんでかなぁ…。

そのように敷地南西端付近に位置した凸設計の部分で、隣地との距離が十分に確保出来ず防火上の理由でサイドの開口部に網入りガラスなどが必要になったりもすることも影響しているのだとは思いますが、勿体ない…。

むろんメニュープランなどで3LDKにすることは可能ですけど、洋室4を一体化させても二面採光にはならないですし、このポジション・価格帯の角住戸としては開口部が少な過ぎですし、そもそも"基本プランを4LDK"にするような立地・ポジションではないような気もしなくはないですよね。

LDは入口付近の事実上の廊下部分がかなり長いので一般的な12～13畳の大きさしかないですし、この金額でこのLDはどうなのか…。
キッチンは大きいですし、形状はさておき食品庫も魅力ですけど、洋室2の形状もすんごいね…。

坪単価は819万円。視界抜けの得られない低層階は700万円ほどでそこそこの差はあります。ただ、上述のように半永久的に視界抜けが保たれるこの駅近高台住宅街ポジションはかなりスペシャルですし、もう少し気の利いた間取りだったら単価はもっともっと伸びた？というのが正直な感想ですね。

ブランド的に「ザ・パークハウスグラン」を採用していない物件ですので、”間取りだけ頑張っても中途半端”という感想も無きにしも非ずではあるのですが、デザインレベルはかなり高いものがある物件ですし、少々勿体ない印象にはなってしまいますね。

ちなみに、ザ・パークハウス高輪タワーのトップ2フロアの角住戸（南東角）は900万円超、その少し下の角住戸で約800万円といったところでしたので、階数は大きく違えどこちらのお部屋も視界良好ですので違和感はありません。
ただ、開口部の豊かなタワマンと比べると間取りの地味さ（ギャップ）が凄いですね…。