ザ・パークハウス高輪松ヶ丘【現実的な面積帯と管理費】3階78㎡16,290万円（坪単価687万円）

続けて、ザ・パークハウス高輪松ヶ丘。

設計・施工は木内建設です。
木内建設はザ・パークハウスの実績が非常に多いゼネコンですし、ザ・パークハウス白金やザ・パークハウス白金長者丸などの実績もありますので違和感まではありません。
ただ、他デベロッパーのものも含めてもここまでの超高額物件の実績はないはずですし、前回の記事で書いたようにこの物件は"ノンタワマンとしてはかなり珍しいスケール"を持ち合わせた物件になりますのでスーゼネもしくは準大手を起用した「ザ・パークハウスグラン」レベルのもの（匹敵するもの）にお目にかかりたかったという思いは少なからずありますね。

三井が「パークマンション」を出し惜しみ（？）するのと同じで、ここ数年は三菱も「ザ・パークハウスグラン」をかなり絞って供給するようにしているわけで"ハイブランドの安売り"をしない姿勢は好感が持てるのですが、標準ブランドでもこれだけの価格帯の物件になるのですから、ゼネコンのネームバリューのようなものをもう少し考慮しても良かったのかなと（三菱地所に限らず近年はノンタワマンでスーゼネが起用される機会は本当に減りました…）。

デザインを担当するのはSKMの桐本氏です。桐本氏はザ・パークハウス渋谷南平台、モリモトとのJVで分譲中のザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデンという三菱の超高額物件での実績があり、ここもザ・パークハウスの中で最高レベルの価格帯になる物件ということからデザイン面で多くの見所があります。

坂を上り切らない敷地北東部の傾斜部分に設けられたメインエントランス周りが特に秀逸で、バリエーション豊富な石材等による豊かな質感がとても心地よいものになっています。道路沿いは割肌仕上げの石材、内部は表面を滑らかに仕上げた重厚感と高級感を両立させた素材を惜しみなく用いており、ゴテゴテしていない端正な美しさがそこにはあります。
また、内廊下はグレー系のトーンをベースに木目調やタイル素材（アルコーブ部分）で纏めておりセンスの良さが窺えます。SKM効果なのかどことなくモリモト風味の味付けも感じます。

共用施設としては、エントランスホール（やや標高の低い敷地北東部からのアプローチで地下1階になる）の近くにウエイティングラウンジ、ホスピタリティルーム（パーティールームやゲストルームとして利用可）、また、ラウンジからサブエントランス（1階）につながる階段周りを2層吹抜とするなどスケールなりの共用面の豪華さにも注目出来る物件になるでしょう。

また、車寄せは転回出来るような優雅なものでこそありませんが、スペース的には奥行あるエントランス沿いに設けられたそこそこのゆとりあるものに出来ています。

外観デザインは、バルコニー軒裏を木目調としたり、バルコニー周りの水平ラインの随所を異なるマテリアルで強調するなどといったかなり繊細なデザインで、驚くような設えこそないものの、共用・デザイン面でのクオリティはこの価格帯に恥じないものと言えるでしょうね。
コンシェルジュはいませんが、しっかりと各階ゴミ置場を備えているあたりも価格帯なりの魅力になってきます。

前回のザ・パークハウス高輪松ヶ丘。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の3LDK、東向き中住戸です。東向き住戸の中でも北寄りに位置したエントランス上部に位置したお部屋で、低層階ながらも東方向は髙松くすのき公園の立派なクスノキを望むポジションになります。

面積的には立地のわりに平凡な印象のある80㎡に満たない3LDKで、その細長い形状にも少々ガッカリさせられます。

ただ、お隣のお部屋との間に大きな吹抜が設けられていることで、洋室1だけでなく廊下も採光が取りやすくなっているのは凄いですね。
如何せん廊下が長過ぎるのは確かで、1億台半ばでこのプラン（洋室3室中2室がリビングインでもう1室が吹抜側の開口部）というあたりも少々ミスマッチだなぁ…とは思うものの、同様に採光豊かな廊下プランがあったザ・パークハウス湯島龍岡町もしかりで何かしら特徴を持たそうとする姿勢は評価出来ますね。玄関周りが明るいのはとても魅力的なものです。

オープンキッチンでないことでキッチンの採光はイマイチな上、空間的な広がりも得にくいプランで、78㎡という微妙に80㎡に達していない面積、また、グロスで1億半ばというそこそこ立派な水準になっているあたりからしても"中途半端"な印象が伴うのは確かで、もうちょっと基本的なところを押さえることが出来ていると良かった印象ではあるでしょうね…。

坪単価は687万円。傾斜地ということでいわゆる半地下住戸もあり、坪単価500万円台中盤～後半のものなども存在しているので物件内でけして安い水準はありません。

クスノキビューを考慮してのお値段設定なのだと思いますが、この階だと電線などの影響もありますし、そのように間取り面の高級感に欠けてしまうタイプ（というか高級感以前の問題？）にはなりますので、もう少しこなれた水準であって欲しかったという思いがあります。

設備仕様面は、ディスポーザー、トイレ手洗いカウンターなどはもちろんのこと、LD及び主寝室のビルトインエアコン、LD天井埋込型空気清浄機、LDだけでなくキッチンまでの床暖房、日ポリの浴室など高額物件らしいものとなっています。

管理費は354円/㎡。安い！コンシェルジュサービスや24時間有人管理（商業スペースなどがないので当然でしょう）はありませんが、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場が備わってのこの水準であれば魅力的でしょう。
100㎡超の高額住戸を検討される方にとっては雀の涙程度の話かもしれませんが、40～70㎡台あたりを検討される方にとっては"いい意味で現実的な設定"になるのではないでしょうか。昨今の新築マンションの管理費は本当に高いですから…。

立地的なところで言うとこの物件の70～80㎡台中心（40～50㎡台も少なくない）の設計は少々意外ではありましたし、特に40～60㎡台だとタワマンに魅力を感じる方が大勢なのだと思うのですが、当物件は共用施設もそこそこ充実させた中でこのようなリーズナブルな管理費を実現出来ているのはタワマン・ノンタワマン問わずなかなか実現出来ない特長（ノンタワマンながらそこそこのスケールを有しているからこそ実現出来ている）と言って良いでしょうね。

駐車場は全37台で建物内部の機械式になります。