ルジェンテ文京湯島【70㎡台の3LDKとしては違和感の強い設計】15階70㎡11,490万円（坪単価540万円）

ルジェンテ文京湯島。

所在地：東京都文京区湯島2-205-3（地番）
交通：湯島駅徒歩5分、本郷三丁目駅徒歩6分（都営線。東京メトロは徒歩8分）、上野広小路駅徒歩9分、上野御徒町駅徒歩9分、御徒町駅徒歩10分
用途地域：近隣商業地域、商業地域
階建・総戸数：15階建、73戸（うち非分譲住戸15戸）

湯島天神にほど近い名店「江知勝」跡地に誕生する物件で、「ルジェンテ」シリーズの中ではスケール的に大き目のものになります。

ルジェンテシリーズというと30㎡台の1LDKのイメージが強く、実際多くの物件がそういった大きさの1LDKを中心としています。当物件にも30㎡台の1LDKは多くあるのですが（北側低層階には非分譲（江知勝所有でしょうか）の20㎡台半ばのお部屋も多くある）、一方で60㎡台の3LDKも多く用意されており、そういった中での73戸はルジェンテ随一と言っていいぐらいのスケール感があるのです。

そのようにルジェンテは”コンパクト”を基本戦略としてきたので、上層階に億ションもある物件としての「格」という意味では今一つ頼りない印象にはなってしまうものの、逆に言えば、そういったこれまでの"ルジェンテの傾向"を覆すだけの魅力がこの立地にあったのだと思います。

最寄駅の湯島は徒歩5分ということで湯島駅を最寄りとする物件の中ではけして近くはないですし（標高差も15mほどあり起伏も障害となる）、春日通り沿いでもあるので静かな立地とは言えないのですが、その反面、丘上ポジションゆえに本郷三丁目駅へほぼフラットアプローチでアクセスできる点、南東側が新花公園のパークフロントとなる点、さらにいわゆる湯島の歓楽街（最近はラブホテルが大分減ってきました）から距離があるあたりも魅力になってくるでしょうか。

ちなみに、同じ湯島2丁目アドレスながらブリリア本郷三丁目はマンション名に「本郷三丁目（駅名から来ている）」を使っていたぐらいなのでこちらもそのようになっていてもおかしくなかったのですが、それはそれで目立ちますし、この物件のネーミングは”湯島のイメージ”が近年変わってきていることを端的に表しているのかもしれませんね。

買物関係は坂下にはなりますが、松坂屋やアメ横までも徒歩10分前後の距離感ではあるのですが、起伏があるので"日常使い"という意味ではそこまで便利ではありません。しかしながら、湯島3丁目で建設中の積水ハウスの賃貸マンションにサミットが入るようですし、本郷三丁目の駅前にまもなく完成するザ・パークハビオ本郷菊坂（こちらも賃貸）の下にライフも出来ますので、選択肢はかなり増えますね。

通学区は湯島小学校で、徒歩3分の良好な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。春日通り沿いには当物件と同じような高さの建物が多くありますが、当敷地の南東側にはその新花公園がありますし、当最上階住戸からはその先の湯島小学校の校舎も越えてくるので視界面の魅力はけして小さくないでしょう。

間取りは分譲住戸の中では最も大きなもので、最上階に1戸だけあるという特別感の強いものになります（2～14階の南東角は66㎡（3階の非分譲タイプを除く））。

とは言え、70㎡にギリギリ乗せた3LDK角住戸としては小ぶりなものですし、歪な敷地形状なりの設計とは言えこの開口部は面食らいました…。
外観デザインや公園側からの視界も考慮しているのかもしれませんが、LDが一面採光な上でのこれはちょっと…。

細切れのダイレクトサッシ状にするとしてもせめて洋室1側のようなサッシ幅を確保して欲しかったですし、どこがどうなるとこういう設計になるのか…。
※言うまでもないことですが、ダイレクト設計ですので窓際から梁を逃がすことが出来ておらず窓際の下り天井の存在感もかなり高くなっています。

こういった"L字の専有部形状の3LDK"は居室配置が難しいものなので、LDが二面採光に出来てないのは仕方のないことだと思います。しかしながら、だからこそ一面の窓はしっかりとしたものにして欲しかったですし、最上階にわざわざ1戸だけ異なるプランを設けながらのこの感じだと少々納得し難いものがありますね。

洋室1は8.5畳もありますし、収納もまずまず充実しているのでそういった影響もあるにはあるのでしょうが、70㎡超の3LDKながらLDKが11.6畳（しかもキッチンが大き目なのでLDはとても小さい）というのはかなり異例のことですし、”3LDKに慣れないルジェンテシリーズ”ということもあってか随所に違和感を覚えるものになってしまっています。

坪単価は540万円。低層階南東角（66㎡）は420万円ほどですので、上層階なりの視界抜けが考慮された水準です。近年で3LDKファミリータイプのあるものだとディアナコート文京本郷台（2015年分譲/平均坪単価約430万円）、グランリビオザ・レジデンス（2016年分譲/平均坪単価約410万円）、グランレ・ジェイド御茶ノ水（2017年分譲/約410万円）、オープンレジデンシア文京本郷台（2019年分譲/約405万円）、クレヴィア文京湯島（2019年分譲/約440万円）などがあり、6年前のディアナコートですら上層階の条件の良いお部屋は500万円台でしたので違和感はないどころかこのご時世としてはむしろこなれている方と言えるかもしれません。

昨年末のプレミスト文京千石の記事でも言及しているように、昨年以降文京区内のファミリータイプの供給が依然として少ない印象で（ルジェンテシリーズながら「3LDK」があるのはそういった影響もありそうです）、このぐらいのお値段（ましてこのタイプは最上階に1戸だけですので…）でも容易に売れるのだとは思います。間取りの良し悪しは必ずしもお値段（ないしコスト）に直結するわけではなくちょっとした設計面の工夫で改善されることもありますのでそこはやっぱり残念ですけど…。