リビオ練馬豊島園【玄関手洗いカウンター】5階70㎡6,998万円（坪単価329万円）
リビオ練馬豊島園。
所在地：東京都練馬区早宮4-122-1他（地番）
交通：豊島園駅徒歩12分（都営線。西武線は徒歩13分）、練馬春日町駅徒歩13分、平和台駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、41戸
早宮の住居系エリア（低層住宅街）の一角に誕生する物件で、マンション名にある豊島園駅からは少々距離があります。
一応最寄駅は豊島園駅になるのでおかしくはないのですが、そのように駅距離のある立地なわけですのでマンション名に「豊島園」を入れることでとしまえん跡地の再開発を売りにしたいという思いは少なからずあるでしょうね。
ちなみに、早宮は豊島園駅と平和台駅の間に広がる戸建を中心とした住宅街で、そのほとんどが第一種低層住居専用地域で構成されていることもあってか平和台駅側を含め分譲マンションはかなり限られています。そして、その理由として挙げられるのがそのように高さ（スケール）が出せないエリアであることに加え、シンプルに駅距離があることも影響しているはずで、やはり利便性はネックの1つになるでしょう。
豊島園駅側へのアクセスは石神井川付近などにわりと起伏があるので駅距離以上の労力が必要になりますし、そのように住居系エリア（大きな商業施設は制限されている）がほとんどを占めているので買物便も高いとは言えません。
徒歩4分によしやがあるのは救いですが、大き目のスーパーとなると平和台駅側のライフあたりになるでしょうか。もちろん近年はネットスーパーがありますし、そういった点を加味しマンション内に無人コンビニStore600なども導入されているのだとは思いますが…。
なお、通学区の早宮小学校は近隣徒歩4分であり、低層住宅街エリアの中心付近に位置しているだけのことはあります。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南側には5階建のベルトリー早宮2があり視界への影響はありますが、こちらの物件寄り（北側）は斜線制限により上階がセットバックされているので圧迫感はほとんどなく日照も抜群です。また、東側は第一種低層住居専用地域（当物件の建物が建つのは第一種中高層住居専用地域部分ですが、通りの内側（敷地の途中から）は最高高さ10m制限の第一種低層住居専用地域になる）なので、この上層階住戸からの東方向への視界抜けは半永久的に保たれることでしょう。
当物件は敷地形状的に全戸東向きなので、視界面は保たれても日照時間が短い住戸が多いのですが、当プランは1フロア1戸の貴重な南向きということで将来に渡り日照と眺望を両立できるのはとても大きな魅力になります。
間取りはそんな良好なポジションが考慮され、物件内では大き目のもの（70㎡台中盤のルーバルプランの次に大きい）にはなっているのですが、こういった住宅街ポジションの角住戸としてはむしろ小ぶりで”このご時世らしいもの”という印象にはなるでしょうね。
ただ、当プランは面積以外のところで特徴を設けているのがとても興味深いです。見ての通り玄関に手洗いカウンターがあるのです。コロナ禍で玄関で手を洗いたい方が一定数いるのは確かですし、最近はそのようなお家を建てる方もいらっしゃると聞きますが、分譲マンションでは初めてみました。
コロナ対策という意味では玄関に消毒を置いておけば十分な気がするので、ここまでやる必要があるかやや疑問だったりもするのですが、お子さんのいらっしゃるご家庭だと汚れて帰ってくることも少なくないので玄関で水が使えるのは色々と便利だと思いますね。
まぁ、どうせならばイニシアシリーズなどで見かける土間プランにしてしまうのも1つの手だったりするのでしょうが、このプランが革新的なのは土間のような大がかりな設計を採用することなく”ちょっとした洗い場”を玄関に用意したことでしょうね。
ちょっとしたスペースを消費しただけで洗い場が生まれているというのは大きな意味があると思いますし、玄関は窓もある明るい空間に出来ているあたりも気が利いていますよね。
一方で、玄関を凸位置（窓を設けるためにはこういった位置になるのが一般的）としたことで廊下は一直線でもやや長めのためそこまで効率性が高いプランとは言えません。
ただ、居室畳数は違和感のないものと出来ていますし、洋室3の奥にはモアトリエ（リモートワークなども想定しているのでしょうが、狭い上にこのポジションだと使い勝手はちょっと…）もあり、玄関手洗いカウンターも含め限られた面積内で上手いことやりくりしている様子が窺えるのは悪くないでしょう。
モアトリエを収納に使わない場合を考えると収納は少ないですけど、リネット（衣類等の保管サービス）と提携しているのでそういったサービスの利用を想定しているのでしょうね。
なお、当物件はプランによりリモーゼット、リモデスクなどといったリモート空間を随所に設けており、そういった試みにより駅距離をカバーしようとしているようです。
坪単価は329万円。中住戸は50～60㎡台で構成されているのでグロスでの差は小さくありませんが、単価的には大きく変わらない水準で日照面（及び玄関手洗いカウンターなどの特色あるプラン）を考えればもっと差があってもおかしくなかったように思います。
ただ、如何せん駅距離のある物件で上限価格を伸ばしづらい事情（駅近物件の低層階や中古との競合が強まる）があるためこのような価格設定にならざるを得ないのでしょうね。
そもそものところで言うとパークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア（豊島園駅徒歩1分/平均坪単価約350万円）、プレミスト平和台（平和台駅徒歩3分/平均坪単価約315万円）、プラウド平和台ガーデン（平和台駅徒歩5分/平均坪単価約330万円）といったところで、当物件は全体的に面積を絞り気味としたことで駅距離のわりに単価が強く感じるのも確かでしょう（近年、豊島園駅では他にルジェンテ練馬豊島園も分譲されているのがコンパクトなので除外）。
所在地：東京都練馬区早宮4-122-1他（地番）
交通：豊島園駅徒歩12分（都営線。西武線は徒歩13分）、練馬春日町駅徒歩13分、平和台駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、41戸
早宮の住居系エリア（低層住宅街）の一角に誕生する物件で、マンション名にある豊島園駅からは少々距離があります。
一応最寄駅は豊島園駅になるのでおかしくはないのですが、そのように駅距離のある立地なわけですのでマンション名に「豊島園」を入れることでとしまえん跡地の再開発を売りにしたいという思いは少なからずあるでしょうね。
ちなみに、早宮は豊島園駅と平和台駅の間に広がる戸建を中心とした住宅街で、そのほとんどが第一種低層住居専用地域で構成されていることもあってか平和台駅側を含め分譲マンションはかなり限られています。そして、その理由として挙げられるのがそのように高さ（スケール）が出せないエリアであることに加え、シンプルに駅距離があることも影響しているはずで、やはり利便性はネックの1つになるでしょう。
豊島園駅側へのアクセスは石神井川付近などにわりと起伏があるので駅距離以上の労力が必要になりますし、そのように住居系エリア（大きな商業施設は制限されている）がほとんどを占めているので買物便も高いとは言えません。
徒歩4分によしやがあるのは救いですが、大き目のスーパーとなると平和台駅側のライフあたりになるでしょうか。もちろん近年はネットスーパーがありますし、そういった点を加味しマンション内に無人コンビニStore600なども導入されているのだとは思いますが…。
なお、通学区の早宮小学校は近隣徒歩4分であり、低層住宅街エリアの中心付近に位置しているだけのことはあります。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南側には5階建のベルトリー早宮2があり視界への影響はありますが、こちらの物件寄り（北側）は斜線制限により上階がセットバックされているので圧迫感はほとんどなく日照も抜群です。また、東側は第一種低層住居専用地域（当物件の建物が建つのは第一種中高層住居専用地域部分ですが、通りの内側（敷地の途中から）は最高高さ10m制限の第一種低層住居専用地域になる）なので、この上層階住戸からの東方向への視界抜けは半永久的に保たれることでしょう。
当物件は敷地形状的に全戸東向きなので、視界面は保たれても日照時間が短い住戸が多いのですが、当プランは1フロア1戸の貴重な南向きということで将来に渡り日照と眺望を両立できるのはとても大きな魅力になります。
間取りはそんな良好なポジションが考慮され、物件内では大き目のもの（70㎡台中盤のルーバルプランの次に大きい）にはなっているのですが、こういった住宅街ポジションの角住戸としてはむしろ小ぶりで”このご時世らしいもの”という印象にはなるでしょうね。
ただ、当プランは面積以外のところで特徴を設けているのがとても興味深いです。見ての通り玄関に手洗いカウンターがあるのです。コロナ禍で玄関で手を洗いたい方が一定数いるのは確かですし、最近はそのようなお家を建てる方もいらっしゃると聞きますが、分譲マンションでは初めてみました。
コロナ対策という意味では玄関に消毒を置いておけば十分な気がするので、ここまでやる必要があるかやや疑問だったりもするのですが、お子さんのいらっしゃるご家庭だと汚れて帰ってくることも少なくないので玄関で水が使えるのは色々と便利だと思いますね。
まぁ、どうせならばイニシアシリーズなどで見かける土間プランにしてしまうのも1つの手だったりするのでしょうが、このプランが革新的なのは土間のような大がかりな設計を採用することなく”ちょっとした洗い場”を玄関に用意したことでしょうね。
ちょっとしたスペースを消費しただけで洗い場が生まれているというのは大きな意味があると思いますし、玄関は窓もある明るい空間に出来ているあたりも気が利いていますよね。
一方で、玄関を凸位置（窓を設けるためにはこういった位置になるのが一般的）としたことで廊下は一直線でもやや長めのためそこまで効率性が高いプランとは言えません。
ただ、居室畳数は違和感のないものと出来ていますし、洋室3の奥にはモアトリエ（リモートワークなども想定しているのでしょうが、狭い上にこのポジションだと使い勝手はちょっと…）もあり、玄関手洗いカウンターも含め限られた面積内で上手いことやりくりしている様子が窺えるのは悪くないでしょう。
モアトリエを収納に使わない場合を考えると収納は少ないですけど、リネット（衣類等の保管サービス）と提携しているのでそういったサービスの利用を想定しているのでしょうね。
なお、当物件はプランによりリモーゼット、リモデスクなどといったリモート空間を随所に設けており、そういった試みにより駅距離をカバーしようとしているようです。
坪単価は329万円。中住戸は50～60㎡台で構成されているのでグロスでの差は小さくありませんが、単価的には大きく変わらない水準で日照面（及び玄関手洗いカウンターなどの特色あるプラン）を考えればもっと差があってもおかしくなかったように思います。
ただ、如何せん駅距離のある物件で上限価格を伸ばしづらい事情（駅近物件の低層階や中古との競合が強まる）があるためこのような価格設定にならざるを得ないのでしょうね。
そもそものところで言うとパークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア（豊島園駅徒歩1分/平均坪単価約350万円）、プレミスト平和台（平和台駅徒歩3分/平均坪単価約315万円）、プラウド平和台ガーデン（平和台駅徒歩5分/平均坪単価約330万円）といったところで、当物件は全体的に面積を絞り気味としたことで駅距離のわりに単価が強く感じるのも確かでしょう（近年、豊島園駅では他にルジェンテ練馬豊島園も分譲されているのがコンパクトなので除外）。