プレシスヴィアラ田端【この面積の2LDKは逆にレア】6階55㎡5,570万円（坪単価334万円）

プレシスヴィアラ田端。

所在地：東京都北区田端新町3-36-3他（地番）
交通：尾久駅徒歩9分、田端駅徒歩10分、赤土小学校前駅徒歩11分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：9階建、30戸

年初より分譲中のプレシス田端エアマークス（荒川区東尾久）はまだ完売していませんが、こちらも分譲開始されましたね。

こちらはコンパクトブランドの「プレシスヴィアラ」なのですが、プレシスヴィアラ船橋のような全戸30㎡台ではなく、およそ半数が40～50㎡台、最上階には70㎡台もあるという”プレシス寄り”のものになります。

一建設はそのプレシス田端エアマークスに加え、こちらよりもさらに尾久駅寄りのポジションでプレシス田端ブラン・ノワールを2017年に分譲しており、この界隈での手応え（多少グロスが嵩んでも売れる感覚）が少なからずあるのでしょう。

ここは明治通りと線路の間のポジションになるのでお世辞にも静かなポジションとは言えませんが、どちらにも面しているわけではないですし、尾久駅及び田端駅が共に徒歩10分圏内になるのは悪くありません。

ファミリータイプ（3LDK）はほとんどないのであまり重要ではないのかもしれませんが、買物関係はオリンピックが徒歩3分、業務スーパーが徒歩5分と良好ですし、通学区の滝野川第四小学校も徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、西角住戸です。南西側は5階建なのでこの階ならば越えるぐらいの高さ、北西～西にかけては3階建を挟みすぐに10階建マンションというポジションです。
南～南西方向は日照に加え視界的な魅力もまずまずですが、抜けが出てくる分線路の影響はあるでしょうね。

間取りは55㎡あるので"普通のプレシス"ならば3LDKになっていてもおかしくない面積なのですが、ヴィアラだからなのか2LDKが採用されています。

当物件には44㎡の2LDKもありますし、昨年末の税制改正により登記面積40㎡以上で住宅ローン控除が適用出来るようになっていますので（以前は住宅ローン控除の適用を考慮し53㎡超ぐらいの2LDKが多かったが、昨今は40㎡台もよく見かけるようになった）、このプランニングは少々意外でしたね。

専有部形状との兼ね合いもあるのかもしれませんが、これまでのプレシスの傾向からしても基本3LDK、引き戸を開け放つことで2LDK的にも使えるプランとするのが無難だったはずです。

そんな感じで意外にもゆとりある2LDKとなったこちらのプランは、洋室2の引き戸が物入の前に収納できるようになっており大きく開け放つことが出来るのは良いのですが、反面、北西面の柱の食い込みが顕著（つまり、窓際の梁のデッパリも顕著）で、その引き戸の方立てが大きくなってしまっているのは残念ですね。

小規模なプレシスですので驚きはありませんが、けして安い価格帯の物件ではありませんし、柱の食い込みは少々気にはなりますよね。

坪単価は334万円。40㎡台の2LDK（北角住戸）はこちらよりも視界面で芳しくありませんが、同階水準で1割程度高い単価設定になっており、プレシスシリーズとしては珍しいほどのゆとりある2LDKであることが単価設定に与えた影響は小さくないでしょう。

とは言え、先行するプレシス田端エアマークスの50㎡台の"3LDK"とほぼ同じぐらいの水準でこちらは尾久駅が使いやすい距離感にはなるものの、賑やかなポジションを加味するとやや強めの印象になってしまうでしょうね。2LDKとしてはグロスもかなり立派な印象になりますのでさらに控えめな単価設定であって欲しかったですね。