オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント【駅徒歩2分の第一種低層住居専用地域】3階70㎡7,280万円(坪単価343万円)

オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント。

所在地:東京都練馬区羽沢2-3-29他(地番)
交通:新桜台駅徒歩2分、江古田駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、54戸

新桜台駅を最寄りとする分譲マンションは、10年以上に渡り4,000近い物件を取り上げている当ブログでも初めてになります。

当物件のポジションは駅の北側第一種低層住居専用地域に位置しており、環七通りからしっかりと内に入ったポジションでもあるため駅近ながら落ち着きがあるという絶好のものになります。

ある程度都内の土地勘及び不動産の知識がある方ならばデータを見るまでもないと思いますが、1995年以降、23区内の「駅徒歩2分圏内×第一種低層住居専用地域」は6物件(0.1%未満)しかないということからもお分かりのようにこのレベルの駅近で第一種低層住居専用地域というのは本当に貴重な存在になります(そもそも都内の駅徒歩2分圏内には第一低層住居専用地域がほぼ存在しません)。

さらに言うと、当物件の敷地はもともとお屋敷があったところで敷地面積は約1,550㎡とかなり大きく、そういった点での希少性も小さくないですね。

駅前徒歩3分にはライフがあるので買物便は高いですし、新桜台駅から江古田駅との間には江古田ゆうゆうロードもありつつ江古田駅へ徒歩9分となるあたりも絶妙でしょう。

“新桜台駅徒歩2分”というだけだと地縁のない方にとっては「?」なのでしょうが、ここは地味ながらもかなり恵まれた立地だと思います。

なお、通学校は開進第四小学校で徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。建築基準法上は2階になるお部屋で、視界抜けという感じではないものの、南側は接道していますし、いずれの方角も戸建となる日照的に申し分のないポジションです。

間取りは70㎡が確保された物件内では大きなもので、南向き住戸率の低い物件内の南東角というポジションなりの大きさではあるでしょう。

ただ、間取りの地味さは新桜台駅の地味さの比ではないですね(汗)。オプレジですので驚きはないとはいえ、もう少しなんとかして欲しかったという思いは小さくありません。

低層建なりに壁式構造を採用しているので柱は存在せず効率性という点では良好なのですが、LDは開口部の小さな一面採光ですし、最も残念に感じるのは奥行のないバルコニーでしょうか。

オプレジのバルコニーの小ささもいつものことではあるのですが、この良好な住宅街ならば2m近くあって欲しかったですし、このような”角住戸の魅力はどこへやら”なプランニングは本当に勿体ないなぁ…と。

玄関を微妙にクランクイン設計とし、玄関下足スペースにもゆとりを設けた設計は気が利いているとは思いますけど…。

坪単価は343万円。過去10年ほど遡っても新桜台駅周りの供給は、2011年のローレルコート練馬新桜台(駅徒歩1分/平均坪単価約220万円)、2013年のプラウド桜台(最寄駅は氷川台駅徒歩6分だが、新桜台駅も徒歩7分/平均坪単価約255万円)があるぐらいで、昨今とは相場があまりに違うので参考にはしづらいですね。

ただ、練馬駅周りは当然ながらさらに高いですし、江古田駅前も近年はろくに新築マンションの供給がありませんので、上述のように”ちょっとした特等席”と言える当物件がこのような水準になることに違和感はないでしょう。

ただ、南向き住戸率の低い中での南東角住戸という点でも当然の水準だと思う反面、この価格帯ならば共用部・専有部共にもうひと頑張りあるとスッキリしたなぁ、という思いはありますよね。

上述のように敷地面積自体はかなり大きな物件になるわけですし、エントランス周りの共用部や間取り面など”もうワンランク上の配慮”が欲しかったというのが正直なところになります(こういった物件内で高単価・高グロスのお部屋を検討する場合には尚更)。

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