オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント【3LDKでサッシ計3枚半とは…】1階61㎡4,980万円（坪単価268万円）

続けて、オープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント。

設計はディスク、施工はナカノフドー建設です。

デベロッパーとして当然のことではあるのですが、”地下住戸の容積率不算入”を利用し、建築基準法上の地階にも多くの住戸を設けた物件になります。

総戸数54戸という数字からはスケールを感じにくいかもしれませんが、地上3階建が限界の第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）でのファミリータイプ中心の総戸数54戸は結構大きく、その約1,550㎡という豊かな敷地面積に加え、地下を有効活用したからこそ実現出来るものになります。

ただ、接道しているのは敷地南側のみになる低層物件なので、道路沿いからはスケールを感じづらいですし、落ち着きある住宅街エリアということもあってか外観タイルの色味も明るめのもの（可もなく不可もなくな一般的なもの）を採用しているので高級感や重厚感は今一つですね。

地階をフル活用し販売対象面積を増やしているわけですし、エントランス周りぐらいはさらに空間的な広がりのあるものを期待したかったところではあります。

前回のオープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロント。

公式ホームページ

お部屋は61㎡の3LDK、西向き中住戸です。上述の地下住戸なのですが、敷地面積の大きな物件ということもあってかドライエリア（管理用通路）や窓先空地はしっかりと確保出来ており、”目の前が壁”と言ったようなことはなく、西側隣接地も2階建戸建ですので南西方向から日照を得ることも出来そうです。

ただ、間取りはかなりキテますね…。
内廊下設計のため共用廊下側に開口部を設けることが出来ておらず（地階の通風・採光はそもそも期待出来ないので外廊下のメリットもないですけど…）、開口部は全体でサッシ3枚半程度しかありません…。

地階でこの開口部ではどう考えても暗いですし、そもそもベッドルーム2はなんでサービスルーム（つまり2LDK +S）になっていないの？？？

居室畳数はそこそこですが、収納は明らかに少ないですし、かなり無理矢理3LDKにした感が拭えないですね。

坪単価は268万円。前回の記事で書いたようにかなり貴重、かつ、魅力的な立地の物件になりますので予算が厳しい方にとっては魅力があるように思います。
いくら何でも…という印象も受けてはしまうものの、”地下住戸の中でも至らないプラン”だからこそのお値段でもあるのかなと。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは仕方ないにしても水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがないのは残念です。
昨今のオプレジで散見されるように、ひと頃のオプレジよりも幾らかコストダウンを図っているようです。

管理費は235円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでリーズナブルですね。管理形態は「通勤」ではなく「巡回」なのでそこで人件費が抑えられているところもあるでしょうし、この水準だと内廊下の冷暖房はないかもしれません（この水準で冷暖房付ならば魅力的）。

なお、駐車場はありません。他のデベロッパーであれば数台は用意したのではないかと思われますが、敷地面積のわりに間口の狭い敷地ですし、このエリア及び交通利便性からすればこういった提案もありなのだと思います。