ルジェンテ浅草アベニュー【アーケード沿いの快適さと高い買物利便性】4階65㎡6,590万円（坪単価335万円）

ルジェンテ浅草アベニュー。

所在地：東京都台東区浅草4-185-3（地番）
交通：浅草駅徒歩7分（つくばエクスプレス。東京メトロ・東武線浅草駅は徒歩14分、都営線の浅草駅は徒歩15分）、入谷駅徒歩14分、田原町駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、23戸（うち事業協力者住戸2戸、他店舗1区画）

千束通り商店街沿いのポジションで、西側のアーケード沿いの1～2階部分が店舗になりマツモトキヨシが今夏再オープン（もともとこの地にはマツモトキヨシがあり、一時閉店していた）する形のプロジェクトになります。

昨年分譲のデュオヴェール浅草からさらに千束通りを北へ向かったところになるのでつくばエクスプレス以外の浅草駅はさらに距離が出てしまうものの、そのデュオヴェールやリビオレゾン浅草同様につくばエクスプレス浅草駅からの道程の大半をアーケード経由に出来るので駅徒歩分数以上の魅力のあるポジションなのは間違いありません。

5月に竣工済の完成売りで、そういった物件同様に、当初は東京五輪のインバウンドの盛り上がりを追い風とする企画だったはずで、依然として浅草が厳しい状況下での分譲になるわけですが、意外だったのは50～60㎡台ばかりで構成されたプランニングでしょうか。
30㎡台が目立つデュオヴェールやリビオレゾンとの差別化を図った結果なのかもしれませんが、かなり小さなスケールの物件になりますし30㎡台中心のコンパクト設計の方が単価が伸びたように思います。そもそもルジェンテシリーズは、そういったコンパクトプランを中心にすることの多いブランドですのでかなり意外でしたね。
敷地形状的に1フロア3戸中2戸が南向きに出来ているということもあるのでしょうが、南側は接道していませんし、上層階以外は視界的な魅力もけして高いものではありません。

買物関係は、そのような千束通り商店街沿いのポジションになりますし、浅草ひさご通りも目と鼻の先になりますのでとても便利ですね。マルエツが斜向かいにありますし、下がマツモトキヨシですので下手な駅前物件よりも買物便は高いでしょう。

なお、通学校は千束小学校で1区画挟んだところにあるのでとても近いです。販売単価を考えるとファミリータイプは得策とは言えない気がしますが、確かに子育て世代にとってはバランスの取れた立地と言えるかもしれません。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、東・南・北の三方角住戸になります。いずれの方角も前建は2～3階建の低層になるのですが、南方向は戸建の先にマンションがありますので視界的な影響は小さくありません。

ただ、東を主開口部とした三方角住戸ですし、東や北方向の視界が部分的に抜けてくるのは悪くないでしょう。上層階ならばスカイツリーや隅田川の花火大会が一望出来ます。

間取りは南や北は隣地との距離が近いことが考慮され、開口部は限定的です（上層階にとってはちょっと寂しいのですが、隣地間距離が近いと防火上の理由で窓を網入りガラスなどにする必要があったりもするので難しいところでしょうか）。

敷地東側はこのプランが収まるレベルの南北距離しかなく、柱を逃がすのが難しい設計（立地条件・敷地条件）になるので、柱の食い込みはありますが、バルコニー側の柱はしっかりとアウトフレーム化出来ているのでこのポジションの三方角住戸であることを考えれば悪くないと思います。
60㎡台中盤の小ぶりな角住戸なりに効率性にも気を使っている印象で、廊下も短めに出来ていますね。

LDと洋室の間のパイプスペースはどこかに移動させ、連窓サッシを導入して欲しかったところではありますが、ポジション・専有面積なりに大きな違和感のないものにはなっていると思います。

坪単価は335万円。ファミリータイプ（3LDK）の比較で言うと、コロナ禍前2019年分譲のザ・パークハウス浅草（平均坪単価約325万円）よりも高く、より駅距離がありブランド力で劣る、そしてコロナ直撃後でのこの価格（コンパクトとの比較ではけして高い単価帯ではないがグロスがそれなりのファミリータイプだと立派な水準）ともなるともうひと頑張り欲しかった印象もあるのですが、ザ・パークハウスは早期完売した人気物件でしたし、こちらもコロナ前に企画されたプロジェクトにはなりますからね。

なお、上層階は東方向にスカイツリーや隅田川の花火大会が望める特等席ながらの坪単価360万円ほどで、眺望の差を考えると上下の単価差はやや小さめの印象になるでしょうか。