ルジェンテ新丸子【全戸30㎡台の小規模ながら南面良好】9階35㎡4,170万円（坪単価393万円）

ルジェンテ新丸子。

所在地：神奈川県川崎市中原区上丸子八幡町1480-1（地番）
交通：新丸子駅徒歩7分、武蔵小杉駅徒歩13分（JR南武線。東急線は徒歩14分、他JRは徒歩15分）
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、28戸（うち事業協力者住戸3戸）

コスモ新丸子アクアフロントの東側隣接地に誕生する物件で、近隣では先行してグローリオレジデンス新丸子やピアース武蔵小杉イーストなどが分譲中のエリアになります。

当物件は敷地面積約360㎡というかなりの小規模物件で、小規模だったピアース武蔵小杉イーストよりもさらに小さなものになってきます。
全戸30㎡台の総戸数28戸というのはどこにでもあるようなワンルーム投資マンション並のスケールでしかないですし、このスケールでは共用面などでの違いを出す（差別化）のはかなり難しくなりますので、せめてもう少し大きければという思いはあるのですが、ピアースよりもさらに多摩川に近いポジションで、多摩川ビューも含む南方向への”抜け感”はかなり気持ちの良いものになりますね。

当物件の南方向、JRの高架の手前までは当敷地と同じ近隣商業地域（容積率300％）で、このぐらいの大きさの敷地が出てくるだけで普通にこういった建物が立ちますので将来的な保証はないものの、少なくとも現状においては視界的な魅力の高いポジションになるでしょう。

コンパクト物件としては交通面で目立つポジションではなく、全戸南向きにするのにお誂え向きな敷地形状などを考えるともう少し大きなプランニングでも面白かったようには思いますが、このエリアはコンパクト人気も旺盛ですし、そういった共用面での差別化を図りにくい超小規模物件であることに加え、販売単価（コンパクトの方がかなり単価は伸びる）を考えたらやっぱりコンパクトが無難でしょうね。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、南西角住戸です。西側には13階建のコスモ新丸子アクアフロントがありますが、南西～南東にかけてはほぼ高い建物のないパノラマビューが望めるポジションで、かなり奥行のある視界抜けが楽しめます。多摩川は南東方向なので本来ならば見えにくいはずなのですが、広域に渡り抜けているのでこのポジションからも視界に入ってくるでしょう。

間取りは一応物件内で最も大きなものになるのですが、１LDKとしては小ぶりなものになります。

上述のように全戸南向きにするのにお誂え向きな南面ワイドな敷地形状で、このような小ぶりな専有面積ながらワイドスパンに出来ているのはとても良いのですが、そのわりに開口部が小さめなのはやはり残念ですね。

コーナー部には3本の柱が食い込んでいるので、スパンのわりに開口部を確保しにくいなどの事情もあったとは思います。ただ、そもそも小ぶりな面積帯のプランであることからももっと柱への配慮があると良かったでしょうね。

洋室1の引き戸を開け放つことでそこそこの大きさのある1R的にも使うことが可能なあたりは評価出来る点になります。

坪単価は393万円。ピアースの同面積帯の1LDKは低層階（とは言っても視界抜けが出てくる階）で400万円超でしたので、駅距離（およそ3分差）を考慮している様子はあるのですが、グローリオレジデンス新丸子の同面積帯のプラン（北東角なので日照は劣るが多摩川ビュー）は上層階で坪単価360万円ほどでしたのでやや強めの印象にはなるでしょうか。

こちらもデザインには大分気を使ってはいますが、スケール的に劣る分、ピアースやグローリオレジデンスに比べ共用面もやや地味ですしね。