宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス【一般分譲は11分の6となるプレミアムタイプ】14階159㎡56,000万円（坪単価1,162万円）

宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス。

昨夏完成の当物件、地権者住戸の売り出しや賃貸の募集は出ていましたが、ついに旭化成による一般分譲の募集が始まりました。今月のヒカリエデッキの完成に合わせたようですね。

今回の募集は、総戸数128戸のうちのたったの6戸ではありますが、当物件はこれまでに取り上げたような30～40㎡台のコンパクトプランが多くなっている中で「全戸100㎡超となる6戸」であり、そもそもこういった面積の大きなプレミアムプラン（94㎡～）は11戸しか設計されていないので、11分の6が一般募集されるようですね。

立地や当物件の経緯などはこれまでの記事で書いているのでそちらをご参照いただければと思いますが、今回の募集に際し、物件概要に記載されている交通情報は以下になります。

「交通：東京メトロ銀座線渋谷駅ヒカリエ方面改札より徒歩1分、東急東横線・東急田園都市線・東京メトロ半蔵門線・東京メトロ副都心線渋谷駅12出口（現在はB4出口）より徒歩2分、JR線渋谷駅 宮益坂口より徒歩3分」

ヒカリエデッキからは当物件の3階部分のスカイゲートエントランスにつながっており、そこを入ると一部が2層吹抜（3～4階にかけてのもの）となったエントランスホールが広がるというスペシャルなポジション・設計に心躍らされる物件になります。

4階までは事務所・店舗ペースがほとんどとなった物件ですし、共用施設は4階の貸会議室ぐらい、また、コンシェルジュサービスがないのもやや寂しく感じたりもしますが、以前の記事でも言及したように各階ゴミ置場はしっかりと備わっていますね。

前回までの宮益坂ビルディングザ・渋谷レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は159㎡の3LDK、南・西・北の三方角住戸になります。南は最上階でもヒカリエを超えることはありませんので「壁」を望むことになりますが、西と北は前建を越えるポジションで、特に北西方向はわりと広域まで視界が抜ける感じになるでしょうか。

間取りはとても大きなものですが、プレミアムタイプの中にはもう少し大きなものもあるので最大ではないですし、最上階でもありません。
しかしながら、当プランは物件内で唯一三方に開口部が設けられたもので（つまり、南と北双方に面している）、その両面設計を活かした充実の開口部は圧巻でしょう。

メインがヒカリエ壁ビューとなる「南」というのは玉に瑕ですが、玄関を中央とし南北に分離させたことでベストに近い形のPP分離が実現出来ていますし、160㎡近くあるだけあってとても豊かなプランですね。トイレは3つもあります。

なお、これまでの記事で既に言及しているはずですが、当物件は南と北で設計に差があります。
南はヒカリエの陰に隠れる形になるのに対し、北は宮益坂から良く見える当物件の顔ともなる方角なのでガラスウォールを考慮した設計になっています。
柱位置を比べていただくとお分かりのように北側は柱（梁）の外側にガラスウォールがあるので、柱・梁の影響を受けないハイサッシ（下り天井がない窓際）を実現しているのに対し、南側のダイレクトサッシは柱・梁の影響で下り天井（約2.13m）の影響を受ける形になっているのでかなり差がありますね。

ちなみに、2.13mは一般的な物件ではむしろ魅力的な水準ではありますが、このクラスの物件としてはやや物足りなさがあるのは確かでしょう。
北側も”内側（柱と柱を結ぶライン上）”には2.13mの下り天井があり、最大天井高2.6m部分との落差はわりと大きくなっています。

坪単価は1,162万円。そのように唯一の”南北両面プラン”であり、プラン的にはとても特長を感じることが出来るのですが、開口部の多くを占める南側の視界が芳しくありませんので上層階の北向き中住戸よりもむしろややこなれた設定になっています。

昨今は坪単価1,000万円超にお目にかかることが多くなり、感覚がおかしくなっているところもないとは言いませんが、宮益坂ヒルディングというブランディングに加え、"ヒカリエデッキ直結の渋谷駅徒歩1分"という立地を考えれば違和感のない水準でしょう。

このレベルの坪単価だと一等地タワマンの高層階やタワマンでなくとも貴重な視界が得られる最上階住戸というイメージが強く、当物件の"並の眺望"は少々気にはなるのですが、これだけの立地ですし、11戸しかないプレミアム住戸の1つですのでこのような水準でも引き合いは十分にあるのでしょう。そういった眺望面も含め渋谷の駅前は純粋な実需（お子さんのいらっしゃるご家族でお住まいになる）としてはけして魅力的な立地条件とは思いませんが、富裕層のコレクションの1つとしては格好の物件になるでしょうからね。

ちなみに、30㎡台のコンパクトにはなりますが、当物件（事務所スペース除く）の中古成約事例は2件あって、900～1,000万円台になっています。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどはもちろんのこと、全室ビルトインエアコン、キッチン及び洗面室の床暖房（プランによっては主寝室も）、天然石カウンターの浴室、ビコストーンのキッチン天板、セラミックタイル貼のLDKなど高額物件らしいものになります。
なお、24時間換気は一般的な3種で、全熱交換器は付いていません。